Les divisions foncières effectuées par voie de ventes en l’état futur d’achèvement doivent être prises en compte pour le calcul du nombre de terrains issus d’une même unité foncière au cours du délai de dix ans.
Note de M. Philippe BENOIT-CATTIN :
Le champ d’application du lotissement est textuellement appuyé sur la division d’un terrain et fondé, pour l’essentiel, par la préoccupation que les terrains à bâtir issus de la division foncière sont aptes à remplir leur destination, c’est-à-dire sont viabilisés.
Il est donc possible de voir dans le contrôle de la division foncière un moyen et non une fin en soi.
C’est d’ailleurs parce que ce moyen est inadapté et superfétatoire pour cause de double emploi avec le permis de construire de l’article R. 421-7-1 et, surtout, le régime de la vente d’immeuble à construire, au moins dans le secteur protégé, que les divisions foncières effectuées par ventes en l’état futur d’achèvement échappent à l’autorisation de lotir alors qu’elles répondent à tous les critères du lotissement.
Si ces divisions ne sont pas contrôlées par une autorisation de lotir, faut-il néanmoins les prendre en compte à l’occasion d’une division du surplus du terrain ou, comme en l’espèce, pour l’implantation d’une construction sur ce surplus ?
La réponse positive de la cour administrative d’appel, approuvée implicitement par le Conseil d’Etat, trouve son fondement dans les dispositions combinées des articles R. 315-2 et R. 315-4, dernier alinéa, du Code de l’urbanisme et exprime l’idée que si les divisions par vente d’immeuble à construire ne sont pas soumises à une autorisation de lotir, elles n’en demeurent pas moins des divisions foncières répondant aux critères posés par l’article R. 315-1 pour le décompte des terrains : dès lors, peu importe leur mode de contrôle ou l’absence de contrôle, les terrains correspondants sont inscrits au compte du critère numérique.
Dans ces conditions, le dernier alinéa de l’article R. 315-4 trouve un domaine d’élection puisqu’il dispose que « dans le cas où, postérieurement à une division non soumise à autorisation en application des dispositions du présent chapitre, une nouvelle division ou l’implantation d’un ou plusieurs bâtiments sur un terrain pour lequel cette implantation n’était pas envisagée entraîne l’application du régime d’autorisation défini aux articles R. 315-1 et R. 315-3 ».
Pour solide qu’elle apparaisse, une telle motivation ne convainc pas totalement.
En effet, les divisions visées par l’article R. 315-2, donc celles réalisées par ventes d’immeubles à construire notamment, « ne constituent pas des lotissements et ne sont pas soumises aux dispositions du présent chapitre ».
Ces divisions sont donc réputées ne pas être concernées par les dispositions du Code de l’urbanisme relatives au lotissement, parmi lesquelles celles figurant sous l’article R. 315-4, dernier alinéa.
La combinaison de ces deux articles est cependant suffisamment incertaine pour que ce contre-argument ne soit pas entièrement satisfaisant.
Mais il y a plus.
L’insertion de cet alinéa, relativement tardive (1986), avait un objectif précis : le lotissement étant une division foncière, il était juridiquement impossible de lever l’inconstructibilité du troisième terrain avant l’écoulement du délai de dix ans lorsqu’il avait été procédé à deux détachements, sauf à évoquer ce que le Professeur Bouyssou avait justement appelé « le spectre du lotissement rétroactif ».
L’objectif de cet ajout était de dénouer ce blocage en instaurant la fiction du lotissement « unilot », forme la plus achevée du lotissement consécutif à des divisions déjà intervenues.
Texte d’évidente opportunité, il n’entendait pas régir les divisions opérées dans le cadre de l’article R. 315-2 qui semblent davantage devoir être appréhendées à la lumière du troisième alinéa de ce même article R. 315-4.