Dans le cas où plusieurs propriétaires peuvent légalement présenter ensemble une demande de permis de construire en vue de réaliser une opération de construction conjointe sur un ensemble de terrains contigus, le coefficient d’occupation des sols s’applique à la superficie de l’ensemble des terrains qui servent d’assiette au projet de construction et non à la superficie de la propriété de chacun des pétitionnaires.
Note de M. Sylvain PERIGNON :
La Cour administrative d’appel de NANTES avait admis qu’un permis de construire portant sur un ensemble immobilier composé de deux bâtiments, le garage souterrain étant commun et permettant de passer de l’un à l’autre, soit délivré conjointement à deux sociétés, chacune de ces deux sociétés étant propriétaire d’une partie de l’assiette du permis de construire. Le permis était donc délivré conjointement à deux propriétaires de terrains contigus. Mais, la cour administrative d’appel, considérant que le droit de construire de chaque pétitionnaire ne pouvait être apprécié qu’au regard de la superficie de terrain dont il était seul propriétaire, annulait le permis au motif qu’il aboutissait à un dépassement du COS sur l’un des terrains contigus, alors que, globalement, le COS était respecté pour l’ensemble des deux parcelles.
Par une décision qui marquera un tournant du droit de l’urbanisme, le Conseil d’Etat censure cet arrêt et privilégie, pour l’application des règles d’urbanisme, l’îlot où deux partenaires réalisent un projet architectural, par rapport à la notion traditionnelle d’unité foncière, entendue comme l’ensemble des parcelles contiguës appartenant à un seul propriétaire. Là où la cour administrative d’appel exigeait que chaque bâtiment respecte les règles d’urbanisme appliquées à chacune des unités foncières, le Conseil d’Etat admet que les règles d’urbanisme soient appliquées à l’ensemble des terrains d’assiette du permis, même si ces terrains d’assiette appartiennent à deux personnes différentes.
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Il convient, toutefois, de souligner que cette décision prend soin d’insister de façon très nette sur le fait qu’il s’agissait, en l’espèce, de la construction « d’un ou plusieurs bâtiments présentant une unité d’ensemble, de la réalisation d’un programme immobilier conjoint témoignant d’une réelle unité architecturale ». La solution dégagée ne saurait donc être transposée à la réalisation, par plusieurs maître d’ouvrages, sur des terrains contigus mais appartenant à des propriétaires différents, de divers bâtiments qui ne constitueraient pas un ensemble immobilier complexe. Cet arrêt ne peut être considéré comme ouvrant la voie à une neutralisation totale de la notion d’unité foncière, notamment en ce qui concerne l’application du COS, dès lors que les propriétaires d’unités foncières contiguës présentent un permis conjoint. S’il s’agit de bâtiments distincts, ne pouvant être qualifiés d’ensemble immobilier complexe, en ce sens qu’ils peuvent être réalisés chacun indépendamment de la réalisation des autres, chaque propriétaire d’unité foncière devra demander un permis sur le terrain qu’il possède, auquel s’appliqueront les règles d’urbanisme.