Précisions sur la notion d’unité foncière.
Note de M. Jean-Pierre DEMOUVEAUX :
La doctrine définit l’unité foncière comme « un terrain ou ensemble de terrains d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire« . Cette définition est très proche de celle que donne de l’îlot de propriété l’article 4 du décret du 30 avril 1955 relatif à la rénovation du cadastre, à savoir qu’il est « constitué par l’ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision, formant une unité foncière indépendante selon l’agencement donné à la propriété« .
Une autre partie de la doctrine distingue nettement l’unité foncière de l’îlot de propriété en la définissant comme les « parcelles contiguës appartenant à un seul propriétaire ou à un ensemble solidaire de propriétaires et réellement disponibles pour le bénéficiaire du permis de construire« .
Le Conseil d’Etat a opéré une synthèse de la définition donnée par la doctrine et de celle du décret de 1955 en retenant les notions d’îlot de propriété et d’absence de séparation entre les parcelles (celles-ci étant « d’un seul tenant« ).
Il écarte la référence à la disponibilité effective du terrain pour un projet de construction, sans égard pour les limites de propriété.
Cela, sans doute, afin de permettre l’utilisation de la notion dans un contentieux autre que celui du permis de construire (en l’espèce, était en cause une décision de préemption) et pour lui conférer la stabilité qui s’attache aux droits de propriété.
La jurisprudence considérait déjà, elle aussi, l’unité foncière comme une unité de propriété et non pas comme le terrain d’assiette d’un projet de construction, pouvant indifféremment appartenir à plusieurs propriétaires.
Restera encore soumis à l’appréciation des juges le respect du critère de la contiguïté des parcelles, celle-ci pouvant être rompue par des voies de circulation, des obstacles naturels, des cours d’eau, de dimensions et d’effets variables.
« Considérant qu’une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ;
Considérant qu’en jugeant que les parcelles, objet de la préemption, constituaient une unité foncière, la Cour, qui a suffisamment motivé son arrêt, n’a pas commis d’erreur de droit et a souverainement apprécié, sans les dénaturer, les pièces du dossier qui lui était soumis ; qu’en jugeant que ces parcelles n’avaient pas été rattachées dans le seul but de faire obstacle au droit de préemption, la Cour n’a pas non plus dénaturé ces pièces… ».