Constitution de la parcelle d’assiette d’un projet de construction et division parcellaire.
Note de M. Pierre SOLER-COUTEAUX :
En l’espèce, l’article 5 du Plan d’Occupation des Sols (POS) subordonnait la constructibilité des terrains à des caractéristiques minimales notamment de superficie en distinguant les terrains existants à la date de publication du POS et ceux provenant de division parcellaires postérieures à celle-ci. Le terrain d’assiette du projet litigieux provenait de la réunion de deux parcelles, l’une de 387 m² et l’autre de 80 m², cette dernière provenant du détachement d’une propriété contiguë.
La question était donc de savoir si, de ce fait, il fallait considérer la parcelle d’assiette du projet issue de cette réunion comme provenant d’une division parcellaire nécessitant alors une superficie minimale de 600 m² qu’elle n’avait pas.
Ce fut la solution retenue par la Cour Administrative d’Appel annulant le jugement du Tribunal Administratif, mais elle-même infirmée par le Conseil d’Etat.
La méthode utilisée par la Haute Juridiction mérite d’être relevée autant que la solution d’espèce.
Celle-ci commence par rappeler la finalité de la règle : si le POS a exigé une superficie minimale de 600 m² pour les terrains provenant de divisions parcellaires, c’est notamment pour éviter la multiplication de petites propriétés.
Dans le cas présent, la parcelle d’assiette du projet est sans doute issue de la réunion de deux parcelles dont l’une résultait d’un détachement.
Mais l’opération ainsi réalisée par le pétitionnaire n’aboutit pas à une modification du nombre d’unités foncières.
Dans ces conditions, la réunion des deux parcelles pour constituer le terrain d’assiette du projet ne pouvait être assimilée à une division de terrains au sens de la prescription pertinente du règlement du POS.
On ne peut qu’approuver le Conseil d’Etat de rappeler que l’interprétation de la lettre d’une règle d’urbanisme doit être faite au regard de la finalité que ses auteurs ont poursuivie.
On perçoit à quel point la motivation de la règle, c’est-à-dire l’exposé de sa finalité, est de nature à contribuer à la sécurité juridique des documents d’urbanisme et des autorisations délivrées sur leur fondement. Telle est l’une des innovations les plus importantes de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains dont le décret d’application exige que le rapport de présentation « expose les motifs des limitations administratives à l’utilisation du sol apportées par le règlement » (art. R. 123-2).
A cet égard, s’agissant spécifiquement d’imposer une superficie minimale des parcelles, cette possibilité est désormais encadrée par l’article L. 123-1 dans sa rédaction issue, en dernier lieu, de l’article 17 de la loi du 2 juillet 2003 Urbanisme et Habitat.