Lorsque l’autorisation de réaliser par tranches des travaux d’un lotissement a été donnée, la caducité de l’autorisation de lotir ne vaut que pour les tranches dont les travaux n’ont pas été réalisés. Il en résulte, conformément aux dispositions de l’article R.315-30, que l’opération peut être poursuivie pour les autres tranches et cela implique que ces dernières continuent d’être régies par les documents du lotissement.
Note :
Est-ce que, lorsque les travaux d’aménagement d’un lotissement dont la réalisation par tranches a été autorisée par l’arrêté de lotissement n’ont pas été effectués dans les délais prévus par l’article R.315-30 du Code de l’Urbanisme, la caducité de l’autorisation de lotir prévue par cet article est nécessairement totale et donc vaut même pour la ou les tranches déjà aménagées ? Ou, est-ce qu’au contraire cette caducité peut n’être que partielle et donc ne valoir que pour la ou les tranches qui n’ont pas été réalisées dans les délais fixés pour elles par l’autorisation de lotir ?
Dans l’arrêt rapporté, le Conseil d’Etat se prononce clairement en faveur de la seconde solution, consacrant ainsi l’existence d’un mécanisme de caducité partielle de l’autorisation de lotir.
L’existence de ce mécanisme de caducité partielle de l’autorisation de lotir est d’une très grande importance pratique pour au moins deux raisons qui sont d’ailleurs très liées entre elles :
– premièrement, elle signifie qu’à la différence du titulaire d’un permis de construire ou d’une autorisation de lotir « ordinaire », le titulaire d’une autorisation de lotir qui autorise la réalisation des travaux d’aménagement par tranches peut, sans avoir à demander une autorisation modificative ou une nouvelle autorisation, décider de ne réaliser qu’une partie du projet pour lequel il a obtenu l’autorisation, ce qui constitue un élément de souplesse incontestable qui peut se révéler particulièrement précieux notamment lorsque la commercialisation de la ou des premières tranches se révèle plus difficile que prévue. Elément de souplesse qui en revanche n’existe pas lorsque, par exemple, un permis de construire autorise la réalisation de plusieurs ouvrages, même physiquement parfaitement indépendants les uns des autres. Le bénéficiaire d’un permis de construire n’est pas en effet obligé de le mettre en œuvre. Mais s’il décide de le faire, il doit le faire conformément au projet sur la base duquel le permis a été délivré, ce qui a notamment pour conséquence que sauf permis modificatif, il doit l’exécuter dans son intégralité ;
– deuxièmement, l’existence de ce mécanisme de caducité partielle de l’autorisation de lotir implique que lorsqu’elle accepte d’autoriser la réalisation par tranches d’un lotissement, l’administration veille à ce que la ou les tranches qui doivent être réalisées en premier soient parfaitement autonomes par rapport aux tranches qui doivent être réalisées après elles, et ce sous peine, semble-t-il, de l’illégalité de l’autorisation de lotir pour erreur manifeste d’appréciation.