Une pièce en sous-sol ayant plus de 1,80 mètre de hauteur et disposant de deux portes donnant l’une sur la rampe d’accès d’un garage et l’autre sur l’intérieur du bâtiment doit être considérée comme aménageable et doit donc être prise en compte dans le calcul de la surface hors œuvre nette.
Note de M. Gilles GODFRIN :
La question posée était de savoir si une pièce prévue en sous-sol d’un bâtiment pouvait être considérée comme un « sous-sol non aménageable » au sens des articles L. 112-1 et R. 112-2 du Code de l’urbanisme, et en conséquence, être déduite de la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) dans le seul calcul de la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) du bâtiment.
La réponse permettait de savoir si le bâtiment projeté était ou non conforme au Coefficient d’Occupation du Sol (COS) fixé par le Plan d’Occupation des Sols (POS), et donc si le permis de construire avait ou non été régulièrement accordé.
Les articles L. 112-1 et R. 112-2 disposent l’un comme l’autre que les « sous-sols non aménageables » ne doivent pas être pris en compte dans le calcul de la SHON, mais ne définissent pas cette notion.
Il est seulement indiqué que le caractère aménageable de locaux signifie qu’il est possible d’y habiter ou d’y exercer « des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial« .
Selon les principaux critères jurisprudentiels du sous-sol non aménageable, pour qu’un local réponde à cette qualification et ne soit donc pas pris en compte dans le calcul de la SHON, il importe d’abord qu’il se situe effectivement au-dessous du niveau du sol du terrain (CE 7 juill. 1995).
Il importe ensuite que soit remplie l’une ou l’autre des conditions suivantes :
En premier lieu, n’est pas aménageable le local dont les dimensions réduites ne permettent pas de l’utiliser pour l’habitation ou des activités.
En second lieu, n’est pas aménageable un local de faible hauteur, et plus précisément d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
En troisième lieu, n’est pas aménageable un local en sous-sol dépourvu d’ouvertures.