Les autorisations d’urbanisme sont des actes unilatéraux de l’Administration faisant obstacle à ce qu’elles soient assorties de participations financières autres que celles prévues par la législation de l’urbanisme.
Note de M. Philippe BENOIT-CATTIN :
La construction d’un ensemble hôtelier comportant des chambres et des studios a été autorisée et a donné lieu à la conclusion d’une convention entre la ville de Biarritz et les sociétés de promotion, aux termes de laquelle ces sociétés s’engageaient à maintenir l’exploitation hôtelière pendant quinze ans, de manière à garantir la capacité d’hébergement recherchée par la commune, sous peine de sanctions financières.
La cessation de l’exploitation hôtelière par les propriétaires-investisseurs au début des années quatre-vingt, et donc la violation des stipulations de la convention, a provoqué la réaction de la ville de Biarritz qui a décidé, par une délibération du 23 octobre 1989, de présenter aux propriétaires des studios une offre de transaction pour mettre un terme au litige.
L’affaire est alors venue devant la juridiction administrative, saisie de la contestation de cette délibération mais aussi des titres exécutoires et commandements de payer délivrés à l’encontre des propriétaires qui avaient refusé de transiger.
La Cour Administrative d’Appel de Bordeaux devait faire droit à l’ensemble des demandes au motif que, l’arrêt de l’exploitation hôtelière ne leur étant pas imputable, les investisseurs n’avaient pas manqué à leurs obligations contractuelles.
C’est sur un tout autre fondement, et après avoir procédé à une substitution de motifs, que le juge de cassation va confirmer la solution au fond :
« Considérant que les autorisations délivrées en application du Code de l’urbanisme sont des actes unilatéraux de l’Administration, qui ne peuvent être assortis d’autres participations financières que celles prévues par la législation de l’urbanisme ; qu’il en résulte que la Ville de Biarritz ne pouvait mettre en œuvre des sanctions financières à l’égard des propriétaires de studios ni en se fondant sur les conventions conclues par elle avec les SCI constructrices de l’ensemble immobilier « Victoria Surf », ni en se référant à de prétendues obligations que les propriétaires des studios auraient contractées à son profit en procédant à l’acquisition de ceux-ci ; »
La jurisprudence avait déjà solidement établi qu’aucune convention ne pouvait asseoir l’exigibilité de contributions au financement d’équipements publics demandées aux constructeurs ou lotisseurs, dès l’instant où celles-ci trouvaient leur cause dans la délivrance d’une autorisation de construire ou de lotir (CE, 4 févr. 2000).