L’intention spéculative d’une Société Civile Immobilière (SCI) ne se présume pas du seul fait que le caractère habituel des opérations d’achat et de revente au sens de l’article 35, I-1° du Code Général des Impôts est établi.
Une SCI est regardée comme ayant procédé de manière habituelle à des opérations d’achat et de revente de biens immobiliers dès lors que, dès sa création, elle a acheté immédiatement dix-sept appartements dans le même immeuble et qu’elle a cédé de manière échelonnée, sur une période de quatorze ans, seize de ces appartements ainsi que deux autres lots acquis ultérieurement.
Contrairement à ce que soutient l’administration, l’intention spéculative de la société, à laquelle les dispositions de l’article 35, I-1° du Code Général des Impôts subordonnent également l’application du régime de marchands de biens, ne se présume pas du seul fait du caractère habituel des opérations d’achat et de revente.
Cette intention doit être recherchée à la date d’acquisition par la société des immeubles ultérieurement revendus, et non à la date de leur cession.
Cette intention n’est pas caractérisée dès lors que :
– les immeubles ont été loués jusqu’à leur revente conformément à l’objet social de la société ;
– les premières ventes n’ont été réalisées que huit ans après leur acquisition, d’ailleurs financée par un emprunt à long terme, et en raison de difficultés de trésorerie ;
– six des cessions ne sont intervenues que plus de vingt ans après l’achat des lots cédés ;
– les autres immeubles ultérieurement acquis par la société civile immobilière sont toujours en location.
La circonstance que l’un des associés et son épouse, qui n’étaient pas au nombre des associés initiaux de la société, ont acquis une partie puis la totalité des parts de la SCI dans une intention spéculative et que cet associé ait, contrairement aux associés initiaux, la qualité de marchand de biens, est sans incidence sur l’appréciation de l’existence d’une intention spéculative de la société.