Conséquences de la rétractation de la promesse unilatérale de vente : quand la Cour de cassation influence le Conseil d’Etat.
Le Conseil d’État s’inscrit ici dans la ligne d’une jurisprudence de la Cour de cassation qui fait elle-même l’objet d’une longue série de controverses doctrinales.
Pendant des années, la chambre commerciale et la troisième chambre civile de la Cour de cassation se sont opposées sur la portée de la rétractation par le promettant d’une promesse unilatérale de vente.
Cette divergence s’est achevée au bout d’une vingtaine d’années lorsque la chambre commerciale (Cass. com., 13 sept. 2011) s’est alignée sur la solution de la chambre civile (Cass. 3e civ., 15 déc. 1993).
Au visa des articles 1101, 1134 et 1589 du Code civil, il est désormais jugé que « la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée » : seuls des dommages-intérêts peuvent être demandés.
Lorsque le bénéficiaire a levé l’option, l’exécution forcée peut être poursuivie.
Le Conseil d’État s’inscrit dans une telle perspective en retenant l’application directe (et non celle des « principes s’inspirant de ») des mêmes articles et en motivant son arrêt sur le fondement de la jurisprudence de la Cour de cassation.
Désormais, devant le juge administratif comme judiciaire, lorsque le promettant rétracte une promesse unilatérale de vente avant que le bénéficiaire ait levé l’option dans le délai stipulé dans le contrat, seuls des dommages et intérêts peuvent être demandés en application de l’article 1142 du Code civil.
Une même dérogation s’applique dans l’hypothèse où les parties ont contractuellement décidé d’en écarter l’application (par exemple en renonçant à une telle indemnisation).
Cet alignement du Conseil d’État en matière de contentieux des actes détachables est d’autant plus logique que le contrat de cession d’un bien du domaine privé est en principe de droit privé (sauf présence de clauses exorbitantes).
Après avoir retenu ce principe, le Conseil d’État casse l’arrêt de la Cour Administrative d’Appel qui avait annulé la délibération dénonçant la promesse de vente sur le fondement des règles encadrant le retrait des actes administratifs unilatéraux.
En effet, la délibération initiale autorisant le maire à signer la promesse de vente n’était pas en soi créatrice de droit : le délai de quatre mois encadrant le retrait ne trouvait pas à s’appliquer.
Dans une telle hypothèse, seules les règles précitées tirées du droit privé sont applicables.
Le Conseil d’État renvoie donc les parties devant la Cour Administrative d’Appel.