Pour faire bénéficier l’investisseur de la réduction d’impôt, la souscription à la constitution ou à l’augmentation de capital de la SCPI doit servir à l’acquisition ou à la construction d’immeubles locatifs consacrés pour au moins les trois/quarts de leur superficie à l’habitation.
Note de Mme GONZALEZ-GHARBI :
Des investisseurs sont-ils fondés à bénéficier de la réduction escomptée dès lors qu’ils justifient que le capital de la SCPI à l’augmentation duquel ils ont souscrit est constitué d’immeubles affectés pour les trois/quarts de leur superficie à usage d’habitation ?
La Cour administrative d’appel de NANTES avait répondu par la négative dans une affaire où des investisseurs se sont vus contester le bénéfice de la réduction d’impôt parce que leur propre souscription a financé l’acquisition d’un immeuble affecté pour seulement 56,32 % de sa superficie à l’habitation (CAA NANTES 1ère ch. 20 juillet 1999.
Le Conseil d’Etat confirme en ces termes :
« Considérant qu’en jugeant qu’il ressort des dispositions précitées (CGI, art. 199 nonies et 199 decies) que le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu accordé par l’article 199 decies pour la souscription d’un contribuable à la constitution ou à l’augmentation du capital d’une des catégories de sociétés qu’il mentionne est subordonnée à la condition que chaque souscription susceptible d’ouvrir droit à la réduction d’impôt serve à financer la construction ou l’acquisition d’immeubles locatifs consacrés, pour les trois/quarts au moins de leur superficie, à l’habitation, la cour n’a pas commis d’erreur de droit. »
L’application littérale du texte prévoyant ce régime de faveur était la seule envisageable dès lors que l’administration ne lui a apporté aucune atténuation.
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Le Conseil d’Etat confirme que la consistance du capital de la SCPI est indifférente et qu’il importe de s’assurer de l’emploi des fonds collectés lors de chacune des souscriptions ou augmentations de capital.
Si une société procède à des augmentations successives de capital, chacune d’elles est considérée comme donnant lieu à un programme immobilier différent pour l’application de la règle d’affectation des fonds collectés, notamment pour l’appréciation de la limite des trois/quarts (DA 5 B 3361, n° 72, 23 juin 2000).
Note de Patrick WALLUT :
Nous avions déjà noté cette décision dans nos fiches du mois de novembre 2001.
Il semble en résulter qu’il n’est pas nécessaire que chaque immeuble acquis soit pour les trois/quarts à usage d’habitation, mais il faut que chaque augmentation de capital soit investie pour les trois/quarts dans de l’habitation.