Comment calculer la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) avant travaux d’un bâtiment ayant connu plusieurs utilisations successives ?
Pour déterminer les possibilités d’aménagement d’un bâtiment ayant connu plusieurs utilisations successives, la SHON avant travaux est calculée en prenant en considération leur mode d’utilisation effectif à la date de la demande de permis de construire.
Note :
La Cour d’appel a commis une erreur de droit en appliquant aux faits de l’espèce les dispositions du Plan d’Occupation des Sols (POS) relatifs aux bâtiments affectés au logement des récoltes, alors même que le bâtiment litigieux avait pu avoir cette affectation, mais l’avait perdue il y a déjà longtemps.
Cette appréciation aurait été toute différente si le changement d’affectation avait été récent : non seulement le bâtiment aurait dû être regardé comme ce qu’il était avant sa transformation (pour éviter qu’une transformation récente ne soit utilisée comme moyen d’échapper à la règle d’urbanisme, ou même de choisir celle qui plairait le mieux), mais il aurait dû faire l’objet d’une demande de permis de construire pour ce motif.
Ici, la grange avait certes été affectée au « logement de récoltes, des animaux ou du matériel agricole« , mais elle n’avait plus cette destination depuis longtemps lorsque a été déposée une demande de permis de construire tendant à l’aménager en local d’habitation.
Le Conseil d’Etat, juge de cassation, censure l’erreur de droit de la Cour d’appel qui a appliqué un texte inapplicable au cas d’espèce.
Le calcul de la surface hors œuvre nette, que le POS de la commune faisait dépendre du mode d’utilisation du bâtiment, doit être effectué autrement, selon la définition d’une autre disposition du POS que celle régissant les logements de récoltes, des animaux ou du matériel agricole.