Quant l’activité de la société civile immobilière devient commerciale.
Le deuxième aspect de l’affaire était de savoir si l’activité de la SCI devait être qualifiée de commerciale.
Le Conseil d’État rappelle qu’en principe la location d’immeubles nus ne constitue pas par nature un acte de commerce, mais qu’elle le devient « lorsqu’il résulte des circonstances particulières de l’espèce que la location consentie a pour effet d’entraîner une participation indirecte du bailleur à la gestion ou aux résultats d’une entreprise commerciale exploitée par le preneur« .
L’arrêt d’appel est censuré pour avoir admis la participation indirecte au seul motif que les loyers versés par les locataires, exploitants de supermarchés, était indexée sur leur chiffre d’affaires.
Mais, jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’État confirme la solution.
La gérante de la SCI détenait 95 % des parts en usufruit. La SCI louait un terrain à une société dont le capital était détenu pour l’essentiel par cette même personne.
L’arrêt en déduit : « Que les deux sociétés avaient donc un associé commun majoritaire ;
Que les locations étaient consenties moyennant un loyer correspondant à 0,8 % du chiffre d’affaire et un versement annuel garanti ;
Qu’enfin, les loyers versés par la société Verneuil Distribution représentaient 20 % des recettes de la SCI A. ;
Que, dès lors, la SCI A. doit être regardée comme participant de manière indirecte aux résultats de la société Verneuil Distribution ;
Qu’ainsi, son activité de location, de nature commerciale, entraînait l’assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés« .
Note :
Le fait pour la SCI de percevoir un loyer indexé sur le chiffre d’affaires du locataire n’est pas suffisant pour considérer que le bailleur participe de façon indirecte aux résultats de l’entreprise exploitée par le locataire.
En revanche, si le loyer versé par l’entreprise locataire est calculé en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires avec un versement annuel garanti et que ce loyer correspond à 20 % des recettes de la SCI, alors il y a lieu de considérer que le bailleur participe indirectement aux résultats de l’entreprise.