Les non-conformités apparentes peuvent être placées par le contrat de vente sous le même régime que les vices apparents.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
L’arrêt présente un intérêt certain au plan pratique sur la question des non-conformités apparentes lors de la livraison de l’immeuble vendu à construire, en l’état futur ou à terme.
Il convient de bien distinguer les vices de construction, lesquels résultent d’une mauvaise réalisation des travaux, et les non-conformités consistant à ce que les travaux, bien que correctement réalisés au plan technique, ne sont pas conformes aux prévisions du contrat de vente.
Dans la vente d’immeuble à construire, les vices de construction sont soumis aux dispositions particulières de l’article 1646-1 du Code civil, qui revient à faire application au vendeur de la responsabilité des constructeurs, ainsi qu’aux dispositions de l’article 1642-1 et du 2e alinéa de l’article 1648 du même code d’où il résulte un régime parfaitement spécifique à la vente d’immeubles à construire relatif aux vices apparents. Par contre, en ce qui concerne les non-conformités, lesquelles constituent un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur, ce sont les principes du droit commun de la vente (C. civ., art. 1603 et 1604) qui s’appliqueront, d’où il résulte que le vendeur est tenu de délivrer la chose dont les caractéristiques correspondent à la commande et que l’acheteur ne peut être tenu d’accepter une chose différente (Cass. 1re civ., 1er déc. 1987). Or il n’est prévu aucun délai particulier pour dénoncer les non-conformités et actionner le vendeur d’immeubles à construire, de sorte que, théoriquement, s’applique la prescription du droit commun contractuelle, c’est-à-dire la prescription trentenaire.
Il est évident que cela est parfaitement irréaliste. C’est pourquoi il est de pratique de convenir, dans l’acte de vente, d’un certain délai pendant lequel l’acquéreur pourra actionner le vendeur au titre des non-conformités, tout au moins celles apparentes au moment de la livraison.
C’est ce principe dont fait application l’arrêt rapporté s’agissant du grief de non-conformité par rapport aux prévisions de l’acte de vente concernant une rampe d’accès pour handicapés aménagée sous la fenêtre d’un appartement acheté en l’état futur d’achèvement.
La cour d’appel confirme le jugement de première instance qui avait déclaré irrecevable l’action de l’acquéreur au motif que celui-ci n’avait pas respecté le délai prévu.