L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, ajouté par la loi du 21 juillet 1994, a renforcé la protection de la caution du locataire. Dans un premier alinéa, l’article vise le cautionnement à durée indéterminée et limite le droit pour la caution de le résilier unilatéralement au terme de l’une des périodes du bail. Dans un second alinéa, l’article 22 impose des formalités protectrices de la caution (diverses mentions manuscrites, communication du bail), sans viser spécialement tel ou tel type de cautionnement.
Cela soulève la question de savoir si les prescriptions formelles posées par l’alinéa 2 s’appliquent seulement au cautionnement dont la durée est indéterminée, à l’instar de l’alinéa 1, ou si elles s’imposent également aux cautionnements à durée déterminée.
La Cour d’appel de PARIS (5 février 1998) avait retenu la première solution, ce que fait également la Cour de VERSAILLES dans le présent arrêt. Cette solution se justifie notamment par le fait que l’une des mentions formelles imposées consiste précisément dans la reproduction manuscrite du premier alinéa de l’article 22 qui ne concerne que le cautionnement à durée indéterminée.
Il reste que, dans bien des cas, on pourra avoir des doutes quant à la qualification d’un cautionnement. Ainsi, dans l’espèce qui a donné lieu à l’arrêt rendu par la Cour de VERSAILLES, la garantie était libellée en ces termes : « le présent cautionnement est donné pour la durée du contrat initial et de son renouvellement éventuel ».
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On pouvait comprendre que la durée du cautionnement se trouvait limitée à deux périodes de bail : la durée initiale et la durée d’un seul renouvellement. La Cour d’appel a préféré tirer du doute suscité par le possessif « son » et l’adjectif « éventuel » la conclusion que le nombre des renouvellements n’était pas limité et, par conséquent, que le cautionnement était à durée indéterminée.
En l’espèce, la garantie ne satisfaisant pas à toutes les prescriptions formelles de l’article 22-1, alinéa 2, l’annulation était alors inéluctable.
Quoi que l’on pense de l’interprétation que la Cour de VERSAILLES a donnée des termes du cautionnement, elle montre en pratique la nécessité soit de respecter l’ensemble des formalités dans tous les cas, par précaution, soit de libeller le cautionnement en en faisant ressortir explicitement la durée déterminée si l’on souhaite échapper aux prescriptions de l’alinéa 2 de l’article 22-1.