La mise en place d’un service spécifique extérieur destiné à assurer, dans des conditions équivalentes censées être plus économiques, la restauration et le service de salle offerts aux copropriétaires d’une résidence du troisième âge ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives.
Note de M. Yann STEMMER :
Les charges à payer par les propriétaires d’appartements de « résidences services » posent des problèmes dont la jurisprudence a eu à connaître, et qu’elle a résolus en se référant à un texte précis, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 imposant de toute évidence une solution déterminée : chacun doit payer dès lors que le service présente une utilité potentielle pour son lot (CA AIX EN PROVENCE, 18 janvier 1996).
Elles posent également, et du fait de leur régime particulier, des problèmes pratiques insolubles : les héritiers des copropriétaires paient pour des services dont, d’évidence, ils n’ont pas l’usage dès lors que par hypothèse, ils n’occupent pas les locaux considérés.
On est conduit alors à rechercher les moyens de réduire ces charges, ce que la pratique a parfois tenté de faire en recourant à des tiers prestataires de services se substituant à la copropriété elle-même ; mais cela peut se heurter aux règles propres au statut de la copropriété.
La Cour d’appel de VERSAILLES laisse envisager un espoir de solution pratique, en permettant l’adoption de cette solution à la majorité des deux tiers, et non à l’unanimité.
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La pratique a souvent recours à des contrats conclus avec des prestataires de services qui viennent se substituer, moyennant une rémunération forfaitaire, à la copropriété pour gérer les services proposés aux copropriétaires.
La question posée à la cour était celle de la majorité requise pour décider de conclure un tel contrat, alors que le règlement de copropriété prévoyait que les services seraient directement gérés par les organes de la copropriété – assemblée et syndic.
A cette question, la Cour répond :
– en précisant dans un attendu de principe sans surprise que « toute suppression de ces services constituerait manifestement une modification des modalités de jouissance des parties privatives qui exigerait l’unanimité » ;
– en constatant qu’en l’espèce les services concernés n’ont pas été supprimés, mais qu’il a été mis en place un service de substitution ;
– et en concluant que l’unanimité n’était pas exigée, le vote pouvant être obtenu à la majorité de l’article 26 b de la loi du 10 juillet 1965.