Une société avait vendu un terrain qu’elle avait repris, sans en poursuivre l’activité, à l’exploitant d’une installation classée mis en redressement judiciaire. Découvrant, après cession, la pollution des sol et sous-sol du terrain, l’acquéreur avait demandé avec succès de bénéficier de l’inapplicabilité de la clause de non-garantie, du fait de sa méconnaissance de l’état du site. Le vendeur a fait appel à la décision, invoquant au contraire l’application de cette clause, du fait de sa propre méconnaissance de l’état du site.
Question :
Le vendeur doit-il garantir l’acquéreur contre des pollutions dont il n’avait que la connaissance du risque ?
Réponse :
Oui. La clause de non-garantie dans le contrat de vente n’est opposable à l’acquéreur que par le vendeur de bonne foi, c’est à dire ignorant les vices de la chose. En l’espèce, la simple connaissance du risque de pollution suffisait à caractériser cette connaissance du vice. Dès lors, en s’abstenant d’exécuter l’obligation de renseignement qui lui incombait, le vendeur devait néanmoins garantir l’acquéreur. La réduction du prix de vente a donc été prononcée à concurrence du coût de la remise en état du site.
Note : L’obligation d’informer du vendeur porte sur la réalité des pollutions mais aussi sur tout élément indiquant un risque : le passé industriel du site dans ce cas. De plus, le juge judiciaire semble avoir reconnu la possibilité pour l’acquéreur de se substituer, par convention et en toute connaissance, au vendeur dans son obligation de remise en état. Or, de jurisprudence administrative constante, les conventions privées sont inopposables à l’Administration.