Nullité des clauses stipulant un droit de préemption des autres copropriétaires en cas de mutation.
L’action en nullité de la vente ou en indemnisation engagée est exclusivement fondée, en l’espèce, sur une clause du règlement de copropriété accordant un droit de préemption ou de préférence en faveur des autres copropriétaires.
Mais, aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut comporter aucune stipulation qui serait contraire aux dispositions d’ordre public de ladite loi et du décret du 17 mars 1967.
En vertu de l’article 9 alinéa 1er de la loi chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot : il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Et l’article 8, alinéa 2, prescrit que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des autres copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Or, le droit pour un copropriétaire de céder son lot constitue pour lui une prérogative essentielle que le règlement de copropriété ne saurait restreindre.
La clause litigieuse est ainsi libellée : « les copropriétaires ne pourront vendre ou aliéner leurs lots qu’en avisant six mois à l’avance les autres copropriétaires. Ceux-ci auront droit de préemption et de priorité pour l’achat sur tout acheteur étranger à la copropriété« .
En stipulant qu’en cas de vente d’un lot le vendeur est tenu d’accorder la préférence aux autres copropriétaires, elle a pour effet d’obliger le propriétaire d’un lot à vendre à un acquéreur qu’il n’a pas choisi et constitue par là même une restriction à son droit de libre disposition de son bien.
Elle doit être réputée non écrite dès lors qu’elle n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble.