Le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu, en tant que tel, de la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du Code civil.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
L’espèce a donné à la Cour d’appel l’occasion de rappeler les points suivants :
– le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement prévu à l’article 1792-6 du Code civil (Cass. 3e civ., 30 mars 1994) ;
– cette garantie n’est due que par l’entrepreneur (Cass. 3e civ., 7 juill. 2004) ;
– le dispositif de l’article 1792-6 ne s’applique pas dans les rapports entre vendeur et acquéreur (Cass. 3e civ., 27 avr. 2000).
L’argumentation est la suivante : d’une part l’article 1792-6 du Code civil, en ce qui concerne la garantie de parfait achèvement, dispose que celle-ci est due par l’entrepreneur, ce qui n’est pas le cas du vendeur d’immeuble à construire ; d’autre part l’article 1646-1 du même code qui dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus, ne mentionne à ce titre que les articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3, à l’exclusion de l’article 1792-6 relatif à la garantie de parfait achèvement.
On en déduit que cette garantie peut, à partir de la réception des travaux, être exercée par les acquéreurs à l’encontre des entrepreneurs et exclusivement par eux.
C’est ce que souligne l’arrêt rendu le 23 février 2004 par la Cour d’appel de Reims qui considère que les acquéreurs se sont abstenus de mettre en œuvre cette garantie « à laquelle étaient tenues les entreprises » et « à laquelle n’était pas tenue la SCI« .