La distinction entre vente simple et vente en l’état futur d’achèvement se fait par référence à l’importance des travaux auxquels s’engage le vendeur de lots dans un immeuble ancien.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
L’espèce présente un intérêt comme exemple de la frontière entre vente en l’état et vente à construire. On s’accorde à considérer que la distinction tient à l’importance des travaux. C’est le principe que reprend ici la Cour d’appel de PAU.
Mais que faut-il entendre par là ?
C’est tout le problème du régime de la rénovation d’immeuble. Il s’agit d’un critère incertain auquel, tout au moins dans le cas du secteur protégé – immeuble à usage d’habitation ou mixte habitation et professionnel – qui se situe dans un cadre impératif (CCH, art. L.261-10), il est préférable, semble-t-il, de prendre en considération le fait qu’au moment de la vente sont ou non exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue. C’est la notion d’achèvement spécifique à la vente d’immeuble à construire de l’article R.261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Si ces conditions ne sont pas réunies, la vente sera en principe une vente d’immeuble à construire, sous réserve de tempéraments par la prise en compte de l’importance des travaux, quantitativement et qualitativement, appréciés globalement (Cass. 3è civ. 6 novembre 1996).
En l’occurrence il ne s’agissait pas d’une rénovation lourde. La vente portait sur un appartement et des dépendances situés dans un immeuble existant, une ancienne villa à BIARRITZ, devant être aménagée par adjonction de parties communes (hall d’entrée, escalier, ascenseur et cour commune), la construction de lots accessoires (cave, garage et parkings) ainsi que l’extension et l’accès d’une terrasse.
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Plus précisément, en ce qui concerne l’appartement vendu, les travaux à exécuter portaient sur la totalité des locaux accessoires de l’appartement, ainsi que sur les accès de celui-ci au hall d’entrée à créer et à une terrasse à agrandir ; en outre, l’appartement devait faire l’objet d’une redistribution interne car il devait être réaménagé dans des locaux ayant servi de logement à l’étage et de bureaux professionnels au rez de chaussée.
C’est dans ce contexte que la CA retenant le principe :
« que la distinction entre vente simple et vente en l’état futur d’achèvement se fait par référence à l’importance des travaux auxquels s’engage le vendeur ;
Que par leur importance, ces travaux imposaient que la vente soit qualifiée de vente d’immeuble à construire. »
En fait ici l’opération avait été décomposée, pour des raisons fiscales selon le vendeur, en d’une part une vente et d’autre art un acte SSP par lequel le vendeur s’obligeait en sa qualité de marchand de biens à exécuter les différents travaux pour un certain prix. Or, ce genre de dissociation est sanctionné par l’article L.261-10, alinéa 2, précité, qui dispose que celui qui s’oblige à construire un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation en contrepartie de versements avant l’achèvement doit, à peine de nullité, lorsqu’il a procuré l’immeuble conclure un contrat de vente d’immeuble à construire.
La nullité aurait pu être soulevée. Ce n’a pas été le cas. Mais le contrat de vente et la convention de travaux ont été considérés par la Cour d’appel comme formant un tout requalifié en une vente en l’état futur d’achèvement.