Il n’incombe pas au notaire, en possession d’un document établi par l’homme de l’art, de vérifier par lui-même, en sortant de sa sphère de compétence, la réalité de l’état d’avancement des travaux ; en revanche, en se contentant des affirmations du vendeur, alors que la garantie d’achèvement extrinsèque (caution) n’était pas effective, le notaire a manqué à son obligation d’assurer la pleine efficacité de l’acte rédigé par ses soins.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Chacun sait que le paiement du prix d’un logement vendu en l’état futur d’achèvement est subordonné à la preuve de l’avancement des travaux (CCH, art. R. 261-14, R. 261-19), et que cette preuve ne peut être fournie que par un « homme de l’art » (art. R. 261-11) ou par une « personne qualifiée » (CCH, art. R. 261-2, concernant l’achèvement, et sauf constatation en accord entre les parties).
Ces vocables désignent bien entendu au premier chef l’architecte, nous ajouterons diplômé et assuré.
Il est donc naturel que le notaire appelé à régler au vendeur ses appels de fonds, s’en tienne aux attestations de l’architecte du programme et puisse se dispenser de vérifier l’étape de travaux atteinte en se rendant lui-même sur le chantier, sauf collusion, bien entendu.
C’est ce qui justifie qu’en l’occurrence le notaire n’ait pas à répondre du caractère mensonger de l’attestation de l’architecte, laquelle avait motivé une demande de paiement faite à l’acquéreur prématurée et même illégale, puisque l’immeuble ne fut jamais achevé.
Tout aussi justifié est de retenir la responsabilité du notaire lorsque, comme en l’occurrence, il ne vérifie pas l’existence de la caution d’achèvement que le vendeur lui a déclaré mensongèrement avoir obtenue pour son programme (CCH, art. R. 261-21, b).
A l’inverse des garanties intrinsèques, dont les conditions d’efficacité sont toujours très délicates à apprécier, la lettre d’engagement d’une caution bancaire d’achèvement peut être confirmée en obtenant une simple télécopie émanant du garant présumé.
On ne sait pas pour quel motif le notaire n’avait pas procédé à une telle vérification en l’espèce, mais l’immeuble n’ayant jamais été construit, cela conduit la Cour de Pau à le faire participer, aux côtés du promoteur, placé depuis lors en l’état de liquidation judiciaire, à la réparation du préjudice subi par l’acquéreur (18 000 €).