Doit être confirmé le jugement qui décide que la vente sous seing privé est valable et que l’acquéreur doit être condamné au paiement de la clause pénale prévue au contrat (sauf réduction) dès lors qu’il ne démontre pas que les termites vivants découverts dans le jardin de la maison vendue ont causé une erreur déterminante ou constituent un vice caché.
Note de Monsieur Patrice CORNILLE :
Depuis quelques années, les termites sont à l’origine d’un contentieux non négligeable, surtout dans le sud-ouest de la France ; la moindre trace de ces êtres indésirables dans une maison faisant l’objet d’une vente génère des litiges variés : refus de conclure l’acte authentique, tractations plus ou moins loyales sur le montant du prix, assignation en résolution de la vente pour vice caché ou erreur, recours en responsabilité contre l’agent immobilier ou le notaire.
La Cour d’appel de Pau, dans la présente affaire, ne s’en laisse pas conter et ne cède pas aux sirènes de la protection absolue de l’acquéreur immobilier.
La loi n° 99-47 du 8 juin 1999 était applicable mais la mairie du lieu de situation de la maison avait certifié que la zone n’était pas infestée : la production d’un état parasitaire n’était donc pas exigée. Un expert, désigné par l’acquéreur lui-même, n’avait relevé la présence d’aucun termite vivant dans la maison, mais seulement dans un liteau, abandonné dans le jardin. Il n’était pas prouvé que les venderesses aient eu connaissance de la présence des termites, alors surtout qu’elles vendaient la maison en qualité d’héritières de l’ancienne propriétaire et qu’elles ne l’habitaient pas. Enfin, l’acte contenait une clause de non-garantie des vices cachés, que la cour juge valable puisque les venderesses ne sont pas des professionnelles et que leur mauvaise foi n’est pas établie. Pour parfaire le tout, les venderesses avaient obtenu un devis de réparation dont le montant est jugé dérisoire, comparé au prix de la maison.
Au résultat de tout ce qui précède, la Cour de Pau juge que l’acquéreur n’est pas en droit de refuser de signer l’acte authentique, au motif qu’entre la date du sous seing privé et celle de l’acte authentique de vente, il avait découvert des termites ; elle le condamne à payer la clause pénale prévue au contrat, en la réduisant cependant en raison de son excès (150.000 F, tout de même … V. C. civ., art. 1152).
Cette décision n’est pas anecdotique : les termites ont quelquefois « bon dos » et peuvent être parfois invoqués par l’acquéreur pour se rétracter abusivement de l’affaire qu’ils ont conclue, sans bourse délier.
Par la présente espèce, les conseilleurs palois déjouent la manœuvre, très juridiquement, et cela ne peut être qu’approuvé (rapp. Cass. 3è civ., 26 sept. 2001).