Une société immobilière avait signé un acte de vente sous condition pour l’achat d’un appartement. La date limite de signature de l’acte authentique avait été reportée au 31 mars 1997.
Début mai, le notaire dressait un procès-verbal de défaut, l’acquéreur ne s’étant pas présenté.
Or, il avait signé un bail le 30 avril 1997, prenant effet au 1er mai 1997.
Le vendeur réclame donc la nullité de la vente et l’inopposabilité du bail, ce qui lui est accordé par la Cour d’appel de Paris :
« Considérant que le transfert de propriété du bien litigieux ayant été fixé au jour de la signature de l’acte authentique, la société GII (acquéreur) ne tenait pas de l’acte de vente sous seing privé des 30 et 31 octobre 1996 le droit de conclure un bail sur le bien objet de la vente ;
Considérant, en droit, que le bail de la chose d’autrui est inopposable au propriétaire, sauf si les preneurs ont cru de bonne foi, tenir leur bail du propriétaire légitime ;
Considérant que les circonstances dans lesquelles les époux A. ont pris à bail l’appartement de Mme C. sont exclusives de leur bonne foi, dès lors qu’ils ont selon l’attestation délivrée par une voisine, Mme S., emménagé le 1er mai 1997 de façon précipitée et subreptice, avec leurs affaires emballées dans des sacs poubelles et qu’ils se sont maintenus dans les lieux postérieurement à l’établissement du procès-verbal de police dressé le jour même de leur intrusion, bien qu’informés du caractère frauduleux du contrat de location qu’ils avaient signé avec le représentant de la société GII, d’où il suit qu’ils ne peuvent se prévaloir d’une erreur légitime et que le contrat de location par eux conclu est inopposable à la propriétaire des lieux, Mme C. ».
En conséquence, la Cour ordonne l’expulsion des occupants.
Note :
Le bail de la chose d’autrui n’est pas nul mais simplement inopposable au propriétaire. Il est valable entre les parties, mais le propriétaire peut faire expulser le locataire, comme en l’espèce lorsqu’il est de mauvaise foi.
Si le locataire est de bonne foi, le propriétaire doit alors respecter le bail.
Pour un exemple, voir l’arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 18 juillet 1995 qui a considéré que le propriétaire n’avait pas démontré la mauvaise foi de l’occupant.