Clause accordant un droit de préemption au preneur d’un local en cas de mise en vente de l’immeuble dans sa totalité.
Note de Mme Sylvaine PORCHERON :
Le bail comporte la clause suivante : « en cas de vente des locaux, le preneur pourra exercer un droit de préemption aux mêmes conditions financières que l’éventuel acheteur ».
En l’espèce, le preneur ne pouvait invoquer un droit de préférence prenant sa source dans une disposition législative.
Il est nécessaire d’interpréter la clause, du fait qu’elle est trop elliptique, ne donnant aucune précision sur sa mise en œuvre ni sur ses conditions d’exercice alors que l’immeuble, entière propriété du bailleur, n’était pas divisé.
Pour pouvoir exercer le droit de préemption – qui forcément porte uniquement sur les locaux loués – aux mêmes conditions financières et autres que l’éventuel acheteur, encore faut-il pouvoir déterminer celles-ci.
Lorsque l’immeuble est, comme en l’espèce, vendu en sa totalité et en une seule fois, cette détermination est impossible faute d’autonomisation des locaux en cause.
Le bailleur n’ayant pas pris d’autre engagement que ceux-ci, et étant libre de vendre de la sorte son immeuble, on ne peut lui imposer une obligation non prévue au contrat de bail, et qui n’est pas l’accessoire, de division préalable de l’immeuble avec un projet de règlement de copropriété à l’instar, par exemple, de ce que la loi du 13 juin 2006 devait prévoir, par la suite, pour sauvegarder le droit au logement.
Pour autant le droit de préemption prévu au contrat n’est pas dénué d’effectivité puisque, comme le démontre le déroulement ultérieur des faits, dès que la mise en copropriété fut réalisée, le bail, dont les clauses s’imposent au nouveau propriétaire, a provoqué l’offre préalable au preneur dans des conditions que ne conteste pas la locataire qui n’a pas souhaité alors se porter acquéreur.
Ainsi, la décision entreprise validant le congé sera confirmée.