Le règlement de copropriété ne saurait, par avance, autoriser l’exercice de n’importe quelle activité commerciale en retirant à l’assemblée générale tout pouvoir de contrôle sur la comptabilité d’une activité envisagée avec la destination de l’immeuble ; en conséquence, la clause autorisant tout commerce est nulle.
Note de M. Guy VIGNERON :
Cet arrêt du 8 janvier 2004 de la Cour d’appel de Paris présente l’originalité de statuer sur la validité de la clause d’un règlement de copropriété autorisant l’exercice de toute activité dans les locaux du rez-de-chaussée d’un immeuble dont les appartements sont réservés à l’habitation bourgeoise.
Il déclare la nullité de la clause au motif qu’elle aboutirait à autoriser par avance l’exercice de n’importe quel commerce, privant ainsi l’assemblée générale de son droit de contrôle sur la comptabilité de l’affectation envisagée avec la destination générale de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires, tels qu’ils résultent du règlement de copropriété dont le syndicat doit assurer le respect (Cass. 3e civ., 19 févr. 1992).
On peut rapprocher la présente solution de celle maintes fois énoncée en matière de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ; est nulle toute clause du règlement qui autoriserait à l’avance l’exécution de tels travaux par un copropriétaire (Cass. 3e civ., 12 mars 1997).
Ainsi se trouve réaffirmé un principe très important dans l’exercice des droits des copropriétaires, à savoir que le syndicat, chargé de la conservation et de l’administration de l’immeuble, ne peut voir son pouvoir d’appréciation et de contrôle sur l’usage des parties privatives aussi bien que communes écarté à la faveur de stipulations inscrites dans le règlement de copropriété.
Bien entendu, ce droit de contrôle ne peut être arbitraire, sous peine d’un exercice abusif sanctionné par les tribunaux (Cass. 3e civ., 2 oct. 1996).