Le régime de la copropriété n’est applicable qu’à partir du moment où l’immeuble est bâti, c’est à dire pour partie au moins habitable. En l’espèce le statut a commencé à s’imposer à la date de livraison des premiers lots.
Note :
L’article 1er, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 pose un principe simple et impératif : le statut régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots.
Il s’en déduit a contrario que pendant sa construction, l’immeuble échappe au statut. Comme le souligne le présent arrêt, « la période de construction a ses exigences propres et, en particulier, les dépenses qu’elle occasionne ne peuvent être traitées comme des charges de copropriété ».
Mais à partir de quel moment l’immeuble doit-il être considéré comme bâti pour entrer dans le champ d’application de la loi ?
Assez curieusement, il y a peu de jurisprudence sur ce point précis. Selon un arrêt de la Cour de cassation, le statut de la copropriété ne devient applicable qu’à partir du moment où le bâtiment est entièrement achevé, donc habitable, même si certains lots ayant fait l’objet d’acquisition seraient terminés avant l’achèvement complet des travaux, constatation qui relève de l’appréciation des tribunaux (Cass. 1ère civ. 21 mars 1966).
La Cour de PARIS semble adopter une solution moins restrictive : pour elle, l’immeuble est considéré bâti dès lors qu’il est pour partie habitable puisque les premiers lots ont été livrés à des acquéreurs distincts. Dans cette optique, il faut prendre en considération non plus le complet achèvement du bâtiment, mais simplement une terminaison partielle mettant en présence les acquéreurs des premiers lots habitables dont les rapports seront alors régis par le statut de la copropriété.