Les juges auxquels il appartient d’interpréter les clauses ambiguës des conventions peuvent qualifier de bail à construction un contrat qui n’est pas précisément nommé comportant l’obligation pour le preneur de construire un garage qu’il exploitera commercialement.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Le bail à construction tient du louage et il se distingue des autres contrats de louage immobiliers en ce que « le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état pendant toute la durée du bail » (CCH, art. L.251-1).
C’est l’obligation d’édifier qui permet de faire une distinction entre le bail à construction et le bail emphytéotique. Tous les deux comportent un droit réel et si l’emphytéose s’accompagne normalement de travaux d’amélioration qui peuvent se traduire par des travaux de construction, l’édification de construction est une obligation qui caractérise le bail à construction.
C’est dans ce contexte qu’a été rendu l’arrêt rapporté dont la solution est centrée sur l’obligation de construire.
En l’espèce, le contentieux portait sur un contrat, conclu le 28 juillet 1966, dont les clauses prévoyaient la concession de l’exploitation commerciale d’un garage à construire par le locataire, pour une durée de 12 ans avec promesse de renouvellement pour deux périodes de 9 ans chacune, destinées autoriser le bénéfice d’une durée de 30 ans correspondant au délai prévu par la clause d’accession, location assortie d’un loyer annuel de 30.000 F (valeur 1966).
Au terme de ce contrat qui avait été renouvelé deux fois, comme prévu, la société propriétaire du terrain avait demandé l’expulsion du preneur lequel, faisant valoir que la convention d’origine était un bail régi par le décret du 30 septembre 1953, prétendait à une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le TGI de Paris avait rejeté cette prétention considérant que la convention conclue en 1966 était un bail à construction arrivé à son terme.
La discussion reprit devant la CA, le preneur faisant notamment valoir que l’objet principal du contrat de 1966 était l’exploitation commerciale d’un garage, l’édification de celui-ci n’étant qu’un accessoire du contrat et d’autre part que le bail initial avait été consenti pour une durée de 12 années alors que l’article L.251-1 CCH prévoit que la durée d’un bail à construire est comprise entre 18 et 99 ans, outre que la convention n’avait pas été publiée.