L’acquéreur dûment informé ne peut faire valoir les indications du contrat préliminaire à l’encontre de celles du contrat de vente.
Note de M. SIZAIRE :
Si des différences apparaissent lorsque la vente est proposée au réservant, le réservataire qui n’est pas tenu d’acquérir pourra, selon l’importance de ces différences, demander la restitution du dépôt de garantie (CCH, art. R.261-31). S’il donne suite, la consistance du bien vendu et ses caractéristiques résulteront des mentions de l’acte de vente, de ses annexes et des documents déposés au rang des minutes du notaire (CA PARIS, 11 mai 1998).
C’est ce que confirme l’arrêt rapporté.
En l’espèce, les acquéreurs en l’état futur d’achèvement faisaient valoir qu’il leur était dû, en vertu des pièces contractuelles, des menuiseries extérieures en bois exotique pré-peintes et non pas en sapin des Vosges comme il avait été réalisé. A l’appui, ils visaient le descriptif sommaire annexé au contrat de réservation.
La Cour d’Appel rejette la demande dans les termes suivants :
« Lorsqu’en cas de vente d’immeuble à construire, les parties ont signé un contrat préliminaire mentionnant notamment la nature des éléments d’équipement de l’immeuble, il n’est pas interdit au réservant de modifier ces éléments ; le réservataire, auquel le réservant a notifié, dans les conditions de la loi, le projet d’acte de vente tenant compte des modifications, a alors le droit d’acquérir aux conditions nouvelles ou de renoncer à l’acquisition. En cas de réalisation de la vente, l’acquéreur ne peut demander réparation d’un préjudice qu’il aurait prétendument subi par suite de manquements de son cocontractant aux obligations découlant du contrat de réservation. »
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Ainsi, comme le souligne encore l’arrêt, les pièces contractuelles liant les parties applicables au litige sont bien celles du contrat de vente en l’état futur signé par les demandeurs.
Or en l’espèce, le devis descriptif tous corps d’Etat déposé au rang des minutes du notaire conformément aux dispositions de l’article R.261-13 du Code de la Construction et de l’Habitation et auquel renvoyait l’acte de vente, mentionnait expressément « menuiseries en sapin des Vosges pré-peintes posées » et non en « bois exotique ».
Il convient que le réservataire soit, s’il y a lieu, parfaitement informé de ce que les indications du contrat préliminaire sont prévisionnelles.
Il ne faut pas qu’il y ait ambiguïté. Le vendeur d’un immeuble à construire a une obligation d’information du candidat acquéreur, obligation tenant aux principes mêmes du droit de la vente et à ceux du droit de la consommation.
Pour les mêmes raisons, il est nécessaire, si des modifications sont apportées au stade de l’acte de vente par rapport au contrat préliminaire, que l’attention du réservataire soit attirée en fonction de l’importance des modifications. Une telle information pourra être utilement apportée dans la notice propre aux locaux vendus qui doit être annexée au contrat de vente en application de l’article R.261-13 du Code de la Construction et de l’Habitation.