Vente et adhésion obligatoire à une association syndicale.
Une société civile immobilière (SCI) avait acquis deux immeubles dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), mais elle contestait son obligation de payer des factures de charges émises par une société à capital variable (SACV) assurant l’exploitation de services communs inter-entreprises.
Elle soutenait que le cahier des charges lui imposant une adhésion obligatoire à l’association syndicale ne lui était pas opposable (un procès-verbal de l’association syndicale de 1974 prévoyait la reprise par la SACV des obligations de l’association syndicale).
Le Tribunal a condamné la SCI à payer les factures litigieuses et la Cour d’appel confirme la décision.
L’arrêt cite les articles L311-1 et L 311-6 du Code de l’urbanisme, relève que la SCI a acquis en 2002 et en 2006 des lots dans une zone industrielle (ZI) et une ZAC et que les immeubles sont soumis à un cahier des charges établi en 1972 par l’établissement public d’aménagement (EPA) de la ville nouvelle de Cergy-Pontoise dont copie a été remise à l’acquéreur et incorporée dans l’acte d’acquisition.
Le cahier des charges comprend les statuts de l’association syndicale des acquéreurs de la zone d’activité à laquelle l’adhésion est obligatoire. En 1974 a été créée une SACV qui a succédé à l’association syndicale.
« Le cahier des charges du parc d’activité de janvier 1985 prévoit notamment […] la constitution, entre tous les propriétaires et utilisateurs des lots de la zone d’activités, d’une société anonyme à capital variable et personnel variables à laquelle devaient obligatoirement adhérer les acquéreurs et les utilisateurs de lots.
Il était précisé que, compte tenu du caractère d’intérêt collectif des services communs gérés par la SACV, l’adhésion était définitive et obligatoire.
Dès lors, il ne peut être contesté que la SCI en procédant à l’acquisition de lots immobiliers dans le parc d’activité, a accepté le cahier des charges de ladite zone et adhéré obligatoirement à la SACV dans le cadre du cahier des charges du parc d’activité, peu important que la SCI n’ait jamais contracté avec la SACV, l’obligation d’adhérer à une société d’exploitation de services communs interentreprises prévue par le cahier des charges d’une zone d’aménagement dérogeant au principe de l’effet relatif des conventions [ … ].
Ainsi, force est de constater que par son adhésion à la SACV, la SCI s’est engagée à respecter le règlement intérieur de la société qui dispose que les charges de fonctionnement et de structure sont réparties au prorata entre les sociétaires qui bénéficient de toutes les prestations dispensées sur le parc d’activité.
Si la SCI produit des baux commerciaux qu’elle a consentis sur les immeubles dont elle est propriétaire sur les zones concernées, elle ne justifie pas de ce qu’elle a averti les locataires de l’obligation d’adhérer à la SACV et que ceux-ci ont réglé les charges en ses lieu et place.
Elle doit donc être tenue personnellement du règlement des charges qui ont été appelées par la SACV qui ne portent que sur les prestations relatives à la sécurité, au gardiennage ou à l’entretien du parc d’activité qui concernent l’ensemble des adhérents, les factures de service commun dont elle ne bénéficie pas ne lui ayant pas été imputées« .