Lorsque l’immeuble ne présente aucun caractère historique, prestigieux, exceptionnel ou de standing particulier justifiant de restreindre les droits des copropriétaires de vendre les chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété, la décision de refus d’autoriser la cession à un copropriétaire extérieur en application d’une clause de règlement de copropriété réputée non écrite doit être annulée.
Note de M. Guy VIGNERON :
Certains règlements de copropriété, notamment ceux antérieurs à la loi du 10 juillet 1965, comportent des clauses restreignant le droit de libre disposition des copropriétaires sur les locaux accessoires de leurs lots, notamment les chambres de service ; elles précisent que ces locaux ne pourront être vendus qu’à des personnes déjà propriétaires ou échangés qu’entre personnes copropriétaires d’appartements.
Elles ont été conçues pour maintenir la qualité de vie revendiquée par les habitants de l’immeuble, que la venue de tiers risquerait de leur point de vue de perturber.
Après l’entrée en vigueur de la loi de 1965, la jurisprudence a été encline à admettre la validité de ces clauses ; elle a ensuite évolué, car la crise du logement a valorisé les chambres de service que les copropriétaires ont alors entendu négocier avec les tiers à la recherche d’un logis.
Ces facteurs ont donc conduit les tribunaux à adopter une solution beaucoup plus restrictive basée sur l’application des articles 8 et 9 de la loi.
La clause en question présuppose qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, laquelle doit s’apprécier au regard des caractéristiques particulières de l’immeuble et de la qualité de son environnement, lui conférant de la sorte un standing exceptionnel justifiant la restriction du droit de disposer (V. Cass. 3e civ., 4 juin 1998 – Cass. 3e civ., 20 sept. 2010).
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 6 mai 2015 reprend avec précision les particularités de l’immeuble de nature à justifier la validité des clauses restreignant la faculté de vendre une chambre de service, une cave ou un grenier.