Mise en œuvre d’un pacte de préférence portant sur des locaux situés dans un ensemble immobilier.
Un bail conclu entre le propriétaire d’un ensemble immobilier et le locataire d’une partie de cet ensemble comportait une clause par laquelle le bailleur accordait un droit de préemption au locataire en cas de vente des locaux loués et lui fournira une copie de l’offre d’achat qui lui est faite pour les locaux, le locataire disposant d’un mois pour se déterminer à acheter les locaux.
Le bailleur avait vendu la totalité de l’immeuble sans permettre au locataire d’exercer son droit de préférence.
Celui-ci avait alors demandé l’annulation de la vente.
Sa demande a été rejetée :
– le droit de préférence constitue une limitation pour le propriétaire d’un bien de contracter librement et cette limitation contractuelle doit s’appliquer strictement ;
– l’objet de la vente et celui du droit de préemption au profit du locataire étaient différents et l’application de la clause ne pouvait pas conduire à imposer au propriétaire de diviser son bien en vue de le vendre à des personnes distinctes alors que l’ensemble immobilier, objet de la vente, composé de bâtiments pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage de commerce et d’une cour, constituait une entité autonome ainsi qu’il résultait du plan des lieux dressé par un géomètre expert ;
– le locataire faisait valoir en vain que la clause de préemption, dont la mise en œuvre ne dépendait que de la seule volonté du bailleur, revêtait un caractère purement potestatif, alors que la volonté de vendre le bien lui appartenant et constituant une entité autonome dans sa globalité ne révélait aucune intention délibérée de mettre en échec le droit de préférence qui était circonscrit aux seuls locaux loués et qui, inclus dans le bail, subsistait au profit du locataire.
Note :
Il a déjà été jugé que le pacte de préférence qui a pour objet la partie d’un ensemble immobilier ne peut pas jouer lorsque la vente porte sur le tout, qui est un objet différent (CA Versailles, 16-12-2005).
De même, jugé que la priorité accordée par le bailleur au locataire d’un pré n’a été consentie que dans l’éventualité de la vente du pré seul et le bailleur n’a pas renoncé à la vente en bloc de son domaine formant un ensemble économique (Cass. 3e civ., 15-12-1971).