La convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pendant une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties ou, au contraire, parce que la convention est susceptible de prendre fin à tout moment à l’initiative du propriétaire. Une telle convention se distingue du bail régi par l’article L 145-5 du Code de commerce (« bail dérogatoire« ) qui permet aux parties de déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux si la durée du bail est au plus égale à deux ans ; toutefois, si à l’expiration du bail le locataire reste et est laissé en possession des lieux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.
Jugé que trois conventions conclues successivement pour des durées de vingt-trois et douze mois, qualifiées chacune de convention d’occupation précaire, étaient en réalité des baux dérogatoires faute de mentionner l’existence de circonstances exceptionnelles marquant le terme de celles-ci ou la possibilité pour le propriétaire d’y mettre fin unilatéralement. Dès lors qu’à l’expiration de la première convention le locataire, d’une part, était resté dans les lieux et avait été laissé en possession et, d’autre part, n’avait à aucun moment renoncé au bénéficie du statut puisque la seule conclusion d’un second bail dérogatoire ne valait pas renonciation, un bail soumis au statut des baux commerciaux s’était substitué au bail dérogatoire. Par suite, faute de congé ou de demande de renouvellement signifié conformément au statut, le bail s’était trouvé tacitement reconduit dans toutes ses dispositions et notamment celles relatives au loyer et à la destination.