Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 octobre 2006 réaffirme que le juge des référés ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée dans un contrat de crédit-bail immobilier sur le fondement des dispositions propres aux baux commerciaux et aux baux d’habitation.
Note de M. Nicolas RONTCHEVSKY :
En l’espèce, des sociétés de crédit-bail immobilier ont assigné un crédit-preneur devant le juge des référés pour voir constater la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et demeuré infructueux.
Le juge des référés a fait droit à la demande et a ordonné l’expulsion du crédit-preneur, en le condamnant en outre à payer une certaine somme à titre de provision sur les loyers impayés et une indemnité provisionnelle d’occupation légale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux.
Le crédit-preneur faisait valoir au soutien de son appel contre cette décision que le juge des référés avait considéré à tort qu’il n’était pas prévu en la matière de faculté pour le crédit-preneur de réclamer des délais pendant lesquels les effets de la clause résolutoire seraient suspendus.
La Cour d’appel de Paris écarte cet argument en affirmant que « seules des dispositions particulières, qui existent en matière de baux d’habitation et de baux commerciaux, permettent au juge qui accorde des délais de paiement de suspendre, pendant leurs cours, les effets de la clause résolutoire ; qu’à défaut de telles dispositions en matière de crédit-bail immobilier, la Cour ne peut que confirmer l’ordonnance entreprise, qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire« .
Si, en matière de baux commerciaux, des dispositions particulières encadrent la mise en œuvre de la clause résolutoire et permettent au juge, saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, de telles dispositions ne sont pas prévues en matière de crédit-bail immobilier.
Et la Cour de cassation a déjà jugé à diverses reprises qu’en raison de sa spécificité, la convention de crédit-bail immobilier, en ce qu’elle tend essentiellement à l’acquisition des murs, n’est pas soumise au statut des baux commerciaux (Cass. 3ème civ. 10 juin 1980, 7 mai 1997).