La Cour d’appel de Paris vient de préciser, dans un arrêt du 4 décembre 2003, qu’un abattement de 30 % par rapport à la fraction de la valeur vénale totale n’est pas exagéré pour évaluer des droits indivis, quand bien même l’indivision serait constituée de deux personnes, la mère et le fils et qu’il n’existerait aucune mésentente entre eux.
L’intérêt de cette décision, outre la confirmation de la spécificité de l’évaluation des droits indivis, réside dans la détermination de l’abattement applicable.
Note de M. Daniel FAUCHER :
I. – L’EVALUATION DES DROITS INDIVIS
La Cour confirme que la valeur de droits indivis immobiliers diffère de la seule fraction de la valeur vénale totale du bien correspondant à la proportion des droits indivis. Autrement dit, les droits d’un indivisaire qui détient un tiers d’un immeuble dont la valeur vénale en pleine propriété est de 120 000 € ne seront pas nécessairement évalués à 40 000 €. En effet, la lourdeur de la gestion et la plus grande difficulté à aliéner justifient une dépréciation.
En posant ce principe la Cour semble donc écarter la démonstration d’une insuffisance d’évaluation par la cession de biens intrinsèquement similaires, c’est-à-dire de droits indivis (Cass. com. 19 juin 1990).
Par ailleurs, l’arrêt réaffirme qu’il n’y a pas lieu de distinguer selon que l’indivision procède de la loi ou de la convention des parties (Cass. com. 22 févr. 2000).
II. – LE MONTANT DE LA DECOTE
Dans la pratique, il n’est pas rare de constater une décote de l’ordre de 20 % par rapport à la quote-part de la valeur vénale totale.
Le taux de 30 %, fixé par expert dans le litige soumis à la Cour d’appel, a été validé alors que les défendeurs ne faisaient pas état d’une gestion particulièrement lourde de l’indivision et n’invoquaient pas de mésentente entre eux.
De surcroît, cette indivision était constituée entre eux co-indivisaires seulement.
Une indivision plus lourde à gérer, au motif d’une multiplicité de co-indivisaires entre lesquels l’entente ne serait pas parfaite autoriserait donc une décote plus importante !
En cas de litige il ne serait pas inutile de rappeler que dans la documentation de base de l’Administration, relative aux Domaines, il est précisé que, sauf circonstances particulières, les droits indivis ne trouvent pas preneur, même de gré à gré, qu’à bas prix, quand ils ne sont pas invendables hors de l’indivision (DA 9 G 1424, n° 5, 31 déc. 1973).