Validité des clauses d’indexation à indice de base fixe.
Un bail contenait une clause d’échelle mobile prévoyant l’indexation annuelle du loyer de base par rapport à la variation entre l’indice choisi à la date d’effet du bail et l’indice choisi à la date d’effet du bail et l’indice lui correspondant à la date de révision du loyer.
En application de cette clause, le bailleur avait procédé à l’indexation annuelle du loyer, selon la formule suivante : loyer de base, multiplié par l’indice applicable au jour de la révision, divisé par l’indice applicable à la date de signature du contrat.
A l’occasion d’un différend portant sur l’entretien des parties communes, le bailleur avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire au preneur qui avait cessé de régler ses échéances de loyers et charges.
Ce dernier avait assigné son bailleur pour voir juger la clause d’indexation nulle et de nul effet sur le fondement de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier en vertu duquel « est réputé non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision« .
La Cour d’appel de Paris a considéré que « l’esprit de la loi est de déclarer non écrite une clause organisant délibérément une distorsion entre période de variation indiciaire/durée entre deux révisions et non celle qui peut éventuellement la permettre sans que cette éventualité soit survenue« .
En l’espèce, la Cour constate que le preneur ne démontre pas que la prise en compte d’un indice de base fixe, lors des indexations annuelles pratiquées par le bailleur, ait abouti concrètement à un loyer supérieur à la variation de l’indice correspondant à la durée s’écoulant entre chaque révision.
En l’espèce, en l’absence d’évènement affectant le loyer en cours de bail, telle que la révision légale ou conventionnelle, il n’y a pas eu de rattrapage du loyer par le jeu de la clause d’échelle mobile.
Dans le cas contraire, lorsque le loyer a été modifié en cours de bail, la Cour ajoute qu’il appartient aux parties d’adapter le contrat par avenant en prévoyant la référence à un nouvel indice afin d’éviter toute distorsion.