Il est constant que la charpente des locaux loués est infestée d’insectes xylophages et menace de s’effondrer.
D’importants travaux de réfection de la couverture étaient ainsi nécessaires, incluant une réfection de l’ensemble des poutres et solives et une reprise des plafonds.
Ces travaux, qui affectent le couvert en son entier, ne constituent pas de simples réparations d’entretien, mais entrent dans le cadre des grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil.
La menace d’effondrement de la charpente rendant le local indisponible, il n’existait plus de contrepartie au paiement du loyer.
Il incombait donc au bailleur de mettre à la disposition du preneur un local de remplacement, permettant l’exercice normal de l’activité commerciale.
Il s’ensuit, d’une part, que le bailleur ne peut demander le paiement d’une indemnité d’occupation pour le local de remplacement et, d’autre part, qu’il ne peut invoquer la clause qui déroge à l’article 1724 du Code civil pour refuser au preneur une indemnisation pour le préjudice subi.
Les locaux loués étant rendus indisponibles du fait du risque d’effondrement de la charpente, le bailleur a mis à la disposition du preneur un local de remplacement dans l’attente de la réalisation des travaux.
Si ce local est de superficie équivalente aux locaux loués, il fallait y effectuer certains travaux pour permettre l’exercice normal de l’activité commerciale du preneur.
Ces frais d’installation et d’aménagement du local de remplacement sont à la charge du bailleur.
Par ailleurs, le preneur a subi un préjudice commercial et un trouble de jouissance, que le bailleur doit réparer.