Report de l’engagement de revendre des parts de société civile immobilière sur l’immeuble qu’elles représentent.
Une société en nom collectif a acquis les parts d’une société civile immobilière (SCI) et s’est placée sous le régime des marchands de biens en prenant l’engagement de les revendre dans un délai de quatre ans.
La société civile a fait l’objet d’une dissolution sans liquidation entraînant la transmission universelle de son patrimoine au profit de son associé unique, la société en nom collectif.
La transmission ainsi opérée ne peut pas être assimilée à une revente au sens de l’article 1115 du Code général des impôts (CGI).
Mais il doit être considéré qu’un engagement de revente de l’immeuble s’est substitué à celui pris sur les parts sociales en raison des circonstances suivantes : les parts sociales de la SCI étaient représentatives d’un bien immobilier unique, et elles sont demeurées représentatives d’un bien immobilier lorsque la société en nom collectif, en acquérant l’intégralité des parts sociales de cette société civile, en est devenue l’associé unique, puis lorsque ces parts ont été annulées en raison de la dissolution de la société civile entraînant la transmission universelle de son patrimoine à la société en nom collectif sans qu’il y ait lieu à liquidation et donc de la confusion au sein du patrimoine de la société en nom collectif de celui de la société civile constitué du bien immobilier que représentaient les parts sociales de la société civile.
L’administration a donc invoqué à tort la déchéance du régime de faveur de l’article 1115 du CGI avant l’expiration du délai de revente.
Note :
Rendu pour l’application de l’article 1115 du CGI dans sa rédaction antérieure à la loi du 9 mars 2010, l’arrêt paraît conserver son intérêt pour l’application du régime issu de cette loi.
Sur le caractère de la transmission opérée lors de la dissolution sans liquidation d’une société, confirmation de la solution déjà retenue par la même Cour d’appel (CA Paris, 20-6-2008)
Ce nouvel arrêt précise que l’engagement de revente subsiste, malgré l’annulation de parts de SCI sur lesquelles il portait suite à la dissolution sans liquidation de la société, s’il peut être considéré, compte tenu des circonstances, comme reporté sur l’immeuble que représentaient les parts.
Il rappelle enfin que la déchéance du régime de faveur ne peut en principe pas intervenir tant que le délai de revente n’est pas expiré (Cass. com., 13-11-2003).