La vente après mise en œuvre de travaux de rénovation légère ne relève ni de la vente d’immeubles à construire, ni de la vente d’immeubles après achèvement de l’article 1792-1, 2° du Code civil.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
L’espèce se situe dans une zone peu claire juridiquement, celle de la rénovation et de la vente portant sur un immeuble à usage d’habitation ou mixte professionnel et d’habitation, c’est-à-dire relevant du secteur protégé des ventes d’immeubles à construire.
Selon l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 30 juin 2004 :
« L’opération immobilière dont s’agit a constitué en la revente par lots de copropriété d’un immeuble ancien après mise en œuvre de travaux de rénovation « légère » ne relevant ni de la vente d’immeubles à construire des articles L 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ni de la vente d’immeubles après achèvement de l’article 1792-1, 2° du Code civil (CCH, art. L 111-14), les travaux ayant consisté pour les plus importants d’entre eux en le ravalement des façades, en des réparations de toitures, en la création d’un hall d’entrée avec local poubelles et boîte aux lettres, en la recréation totale des réseaux téléphone, électricité, TV et haut-parleurs portiers et pour les parties privatives en des fournitures (TV, électricité, eaux, chutes, télécoms) données en attente dans chaque appartement ».
Le concept de rénovation « légère » est dans la ligne de l’arrêt de la Cour de cassation du 6 novembre 1996.
C’est une question d’appréciation.
Dans d’autres cas, le ravalement, la réfection des toitures, l’adjonction d’un hall d’entrée ont pu être considérés aller au-delà d’une rénovation légère (Cass. 3e civ., 30 mars 1994 – CA Paris 31 janv. 1996 – CA Pau, 29 nov. 2000).
La Cour d’appel considère que le vendeur est « sur le fondement de l’obligation contractuelle de résultat de l’article 1147 du Code civil, responsable envers les acquéreurs des conséquences dommageables des travaux de rénovation sans qu’il y ait lieu d’opérer de distinction entre malfaçons, inachèvement, insuffisance ou non-conformité de ceux-ci à la réglementation ou aux règles de l’art« .
La responsabilité du vendeur a été retenue à ce titre par la Cour d’appel, qui souligne que les défectuosités retenues par le premier juge sont la conséquence directe et certaine de la médiocrité ou de l’insuffisance des travaux de réfection qui ne se sont révélées qu’après la prise de possession des appartements et que cette insuffisance des travaux est particulièrement nette « pour la toiture fuyarde qui, bien qu’exigeant une réfection globale n’avait donné lieu qu’à des calfeutrements très ponctuels par pastillage de matériaux (…) qui se sont révélés inefficaces« .