Une Société Civile Immobilière (SCI) avait signé une promesse de vente portant sur un immeuble de bureaux dans Paris. Or le bénéficiaire, après avoir en vain demandé à le promettant divers documents, n’avait pas levé l’option en raison d’une différence de surface.
En première instance, le Tribunal avait condamné le bénéficiaire a versé 104.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. La Cour d’appel de Paris prononce la caducité de la promesse de vente :
« Considérant, en droit, que celui qui promet de vendre un bien immobilier doit, pour permettre au bénéficiaire de lever l’option et de réaliser la vente, établir que ledit bien a une existence juridique régulière, sans qu’il soit nécessaire que la fourniture des documents utiles à cet égard soit prévue par une condition suspensive, la preuve de l’existence juridique régulière du bien promis à la vente constituant une condition inhérente et préalable à la formation de la vente ; (…)
Que, s’il est apparu, au cours de l’instruction de l’affaire en première instance, que la Surface Hors Œuvre Nette de 381 m² était celle de l’immeuble avant la surélévation autorisée par le permis de construire du 11 juin 1986 et le modificatif du 24 octobre 1986, cette information n’avait pas été fournie avant l’introduction de la présente procédure ; (…)
Que, de même, le certificat administratif délivré en application de l’article L. 631-7-2 du Code de la Construction et de l’Habitation par le préfet de Paris le 11 décembre 2001, au vu d’une demande présentée le 20 novembre 2001 et de l’avis du maire de Paris du 26 novembre 2001, qui énonce que l’affectation à usage dit « commercial » des locaux, objet de la demande, est régulière au regard du texte précité, n’a été établi et produit qu’au cours de la procédure devant les premiers juges ;
Considérant qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Vincent a à bon droit exigé, avant de lever l’option et d’acquérir un immeuble dont l’affectation commerciale en sa totalité n’était pas démontrée par la promettante, la preuve que la Surface Hors Œuvre Nette énoncée à la promesse de vente avait été construite régulièrement au regard du permis de construire et que la redevance prévue par le permis de construire en application du texte précité avait été dûment acquittée, afin de s’assurer que l’affectation de la totalité de l’immeuble à usage du bureaux commerciaux était régulièrement établie, et ce, même si la société Vincent ne conteste plus « depuis la fin de la première instance », comme elle l’indique dans ses écritures d’appel, la contenance de l’immeuble ;
Que le fait que le notaire de la bénéficiaire, appelé à établir l’acte de vente, ait sollicité les documents nécessaires à la rédaction de l’acte authentique de vente le 22 juin 2001 seulement, puis qu’il ait demandé le justificatif du paiement de la taxe sur les bureaux postérieurement à l’expiration du délai de réalisation de la promesse, ne peut être utilement invoqué par la S.C.I. 31 rue Daru dès lors que, d’une part, il appartenait à celle-ci de fournir de bonne foi les pièces utiles, sans attendre de se les voir demander et, de surcroît, sans refuser indûment de les remettre (…) ».
En conséquence, la Cour déclare la promesse caduque et condamne le promettant à reverser au bénéficiaire le montant de l’indemnité d’immobilisation. Cette décision reconnaît que le vendeur est tenu de fournir un certain nombre de pièces nécessaires pour prouver que le bien a une existence juridique régulière, sans qu’il soit nécessaire que cela soit indiqué sous forme de condition suspensive.