Promesse de vente et rupture abusive de pourparlers.
Deux sociétés étaient en négociation pour la vente d’un ensemble immobilier situé à Paris.
Une offre d’achat avait été émise en juin 2007 par la société C. pour 32 M € en juin 2007.
Puis un accord avait été signé le 27 juillet 2007, selon lequel le propriétaire s’engageait irrévocablement à signer « avant le 30 septembre 2007, une promesse unilatérale de vente en l’état futur d’achèvement sous conditions suspensives notamment de l’obtention d’un permis de construire modificatif visant à permettre que l’ensemble des locaux situés au rez-de-chaussée soient affectés à l’usage de bureaux« .
L’accord avait été prorogé une première fois.
La société C. avait ultérieurement assigné le propriétaire afin d’obtenir la vente forcée.
Si cette démarche n’a pas abouti, la société a toutefois obtenu une indemnisation pour rupture abusive de pourparlers.
Note :
L’arrêt distingue l’engagement de signer une promesse de vente qui, lorsqu’il a pris fin, ne lie plus le vendeur et les pourparlers qui peuvent être rompus.
Les échanges de mails sont des éléments importants de preuve pour l’appréciation de la volonté des parties.
Le montant de l’indemnisation pour rupture abusive de pourparlers est conséquent.
Il est fixé par la Cour d’appel de Paris à un million d’euros (somme à rapprocher du prix de vente envisagé supérieur à 30 millions d’euros) et comporte une variété de chefs de préjudices : honoraires d’architecte, de personnel, mais aussi atteinte à son image.
Toutefois cette somme est en grande partie compensée par celle que l’acquéreur est condamné à verser au vendeur pour l’indemniser du préjudice résultant de l’immobilisation du bien.
La somme est donc ramenée à 200.000 €.