Une propriété objet d’une division foncière qui comporte des aménagements constitue un ensemble immobilier au titre de ces aménagements.
Note de Monsieur Daniel SIZAIRE :
1 – Sur le principe la solution est désormais bien admise. L’organisation de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, c’est à dire celle du syndicat des copropriétaires, est susceptible de s’appliquer à des aménagements communs à un ensemble immobilier qui comporte des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs, par application du 2è alinéa de l’article 1er de la loi précitée aux termes duquel :
« A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles bâties ou non faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »
C’est ainsi qu’un syndicat ayant pour objet l’entretien d’une voie privée peut être soumis à la loi du 10 juillet 1965 en application des dispositions précitées (Cass. 3è civ., 11 octobre 2000 ; C.A. Reims, 20 janvier 2000).
L’organisation différente a une origine nécessairement conventionnelle. Il s’agira essentiellement d’une association syndicale ou foncière régie par la loi du 21 juin 1865, dont la constitution implique le consentement de chacun des participants (Cass. 3è civ., 31 mai 2000).
Il pourrait également s’agir d’une union de syndicats de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 susceptible de réunir, outre des syndicats sur décision de chacun d’eux prise à la double majorité de l’article 26 de la même loi, des propriétaires d’immeubles contigus ou voisins.
A défaut d’organisation différente, celle du syndicat de la loi du 10 juillet 1965 s’applique de plein droit, par le seul effet du 2è alinéa de l’article 1er de ladite loi (CA Paris, 23è ch. A, 30 juin 1999).
2 – L’intérêt de l’arrêt rapporté tient aux données de l’espèce, d’ailleurs très fréquentes, encore une fois, s’agissant de divisions plus anciennes.
Une propriété, désignée sous le nom de Villa Gobin, est divisée en 1923 avec un passage et des chemins le prolongeant, des canalisations d’égouts, d’eau, des branchements divers qui impliquent un entretien.
L’arrêt relève :
« que la totalité du sol de l’ancienne propriété Gobin, y compris le sol du passage et des chemins, correspond à des droits privatifs de propriété ; qu’ainsi les riverains de ces voies en ont la pleine propriété, chacun en principe pour la longueur de la façade de son lot et jusqu’à l’axe médian de la voie ; qu’il n’apparaît pas que les lots privatifs comprennent chacun la propriété d’une quote-part de parties communes. »
Par conséquent, on se trouve en présence d’un ensemble immobilier qui comporte des parcelles faisant l’objet de droits de propriété privatifs et des aménagements communs, mis cela sans aucune propriété commune desdits aménagements au moins en ce qui concerne le foncier.
Néanmoins, après avoir relevé :
« que dans ces conditions, il n’est pas établi que les éléments de l’ancienne propriété Gobin relèvent de l’alinéa 1er de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, »
la cour d’appel considère que :
« l’ancienne propriété Gobin, qui comporte des aménagements communs, constitue au moins un ensemble immobilier, »
de sorte que le deuxième alinéa de l’article 1er qui prévoit l’application de la loi du 10 juillet 1965 à défaut d’organisation différente doit jouer.
En conséquence, l’arrêt considère que l’organisation du syndicat de la loi de 1965 s’applique, le syndicat étant constitué de plein droit, l’absence d’un règlement de copropriété n’empêchant pas l’application de la loi.