En application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996, et l’article 4-1 du décret du 23 mai 1997 se référant explicitement à la nature privative des superficies à prendre en compte pour leur application, doit être exclue de la surface mesurable à prendre en compte pour les biens de l’application de l’article 46 de ladite loi, la superficie de l’ancien palier, reliant deux lots, correspondant à une partie commune à usage privatif et non à une partie privative au sens de la loi précitée et de son décret d’application.
Note de M. Christian ATIAS :
La superficie de parties communes à jouissance privative, un palier séparant en l’espèce les locaux privatifs de deux lots, ultérieurement réunis, ne peut être décomptée dans « la superficie de la partie privative » du bien vendu.
C’est d’abord la lettre de la loi et de son décret d’application qui fonde la position prétorienne.
Il n’y est question que de « parties privatives« .
Le statut de la copropriété immobilière a toujours ignoré les parties communes à jouissance privative ; leur sort a été déterminé par emprunts conjugués aux régimes des parties privatives et des parties communes.
La Cour d’Appel de Paris fonde sa décision sur la nature juridique des parties communes à jouissance privative : « le caractère réel et perpétuel du droit d’usage privatif (qui y est) attaché » ne les exclut pas des parties communes.
Le bénéficiaire ne peut en user aussi librement que des parties privatives de son lot ; il doit s’en tenir aux modalités fixées dans l’acte qui lui réserve la jouissance de ces biens communs.
Leur destination est première par rapport à l’attribution exclusive de cette jouissance.
Pour réduite qu’elle soit, la nuance demeure entre la liberté d’usage du propriétaire des parties privatives et celle du bénéficiaire de la jouissance privative de parties communes.