Rétraction par le propriétaire d’une promesse unilatérale de vente.
Le propriétaire d’un ensemble immobilier avait promis de vendre l’un des immeubles sous la condition suspensive du transfert de la commercialité de l’un des immeubles qu’il conservait à l’autre immeuble objet de la promesse avant une certaine date ; la promesse de vente précisait que cette condition était essentielle et déterminante de l’engagement du bénéficiaire.
Avant la levée de l’option par le bénéficiaire, le promettant avait donné à bail commercial l’immeuble dont il s’était engagé à transférer la commercialité.
Le bénéficiaire avait néanmoins demandé la réalisation forcée de la vente.
La Cour d’appel de Paris a rejeté cette demande en se fondant sur l’argumentation suivante : en donnant en location l’immeuble dont la commercialité devait être transférée, le promettant avait rendu impossible la vente promise car l’immeuble objet de la promesse ne pouvait plus bénéficier de cette commercialité, de sorte que les biens et droits promis à la vente n’existaient plus dans leur intégralité.
En rétractant sa promesse de vente avant la levée de l’option – et donc avant la formation de la vente, le promettant s’était soustrait à une obligation de faire dont l’inexécution se résout en dommages-intérêts (C. civ. art. 1142) et non à une obligation de livrer les biens promis.
En outre, si les parties à une promesse unilatérale de vente peuvent convenir que la rétractation du promettant pourra se résoudre par la réalisation forcée de la vente, tel n’était pas le cas en l’espèce.
Note :
En demandant l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire invitait la Cour d’appel à écarter la solution retenue jusqu’alors par la Cour de cassation.
Pour cette dernière, tant que le bénéficiaire n’a pas déclaré acquérir en levant l’option, l’engagement du promettant constitue seulement une obligation de faire dont l’inexécution se résout en dommages-intérêts ; la levée de l’option après la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que le bénéficiaire ne peut pas demander en justice la réalisation forcée de la vente (notamment, Cass. 3e civ. 15-12-1993).
Cette solution est abondamment critiquée.
Ainsi, pour certains auteurs, le promettant s’est engagé à vendre à des conditions précises dès la conclusion de la promesse, de sorte que la réalisation de l’opération ne dépend plus que de la seule volonté du bénéficiaire.
Toutefois, indirectement, la Cour d’appel de Paris reconnaît, pour la première fois, la validité d’une clause prévoyant que la rétractation du promettant pourrait être sanctionnée par la réalisation forcée de la vente.