Dans l’affaire jugée par la Cour de PARIS, le bail ne prévoyait pas ce transfert de la charge des grosses réparations sur le locataire. Les gros travaux demeuraient à la charge du bailleur. Or en l’espèce le coût des travaux de désamiantage, impliquant l’évacuation totale de l’immeuble, était estimé entre 10 et 14 millions de francs. Le bailleur soutenait que ces travaux incombaient au locataire en vertu d’une autre clause du bail mettant à la charge du locataire « les travaux de sécurité ou de mise en conformité avec toute réglementation ». Ces deux clauses étaient licites mais contradictoires, compte tenu de l’importance des travaux. Le juge a tranché en les interprétant en faveur de celui qui s’oblige et a décidé que, si les travaux de mise en conformité constituent de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ils doivent être assumés par le bailleur. La solution paraît indiscutable et aurait pu sauver le locataire à défaut de satisfaire le bailleur.
Mais une autre clause du bail prévoyait que « le preneur renonçait expressément à tous recours en responsabilité contre le bailleur et que le bail serait résilié de plein droit et sans indemnité au cas où les lieux loués viendraient à être endommagés ou détruits par … vice de construction. ».
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Or, compte tenu de l’importance des travaux et de la nécessité d’évacuer l’immeuble impropre à sa destination. La clause précitée a été reconnue licite, claire et sans ambiguïté par le juge qui l’a appliquée et a constaté la résiliation de plein droit du bail, sans indemnité au profit du locataire. On voit mal comment le juge aurait pu éviter l’application de cette clause. Les deux parties au bail sont victimes de l’amiante. Un accord n’aurait-il pas été préférable ?
L’enseignement que les rédacteurs peuvent tirer de cette décision est que les clauses du bail précitées, fréquentes dans les actes, ont toutes été reconnues licites. D’autre part même si une clause du bail avait mis les gros travaux à la charge du locataire (ce qui est assez fréquent), la clause prévoyant la résiliation du bail, sans indemnité, en cas de destruction ou de détérioration de l’immeuble aurait conduit à un résultat identique.