Autorisation judiciaire de réaliser des travaux.
Note de Mme Emmanuelle CHAVANCE :
Les exploitants d’hôtels doivent respecter des normes de plus en plus draconiennes et coûteuses pour maintenir leurs exploitations en conformité avec la dernière réglementation en matière de sécurité ou d’accessibilité.
Alors que la charge de ces mises en conformité incombe normalement au bailleur conformément à l’article 1719 du Code civil, la plupart des baux hôteliers les font supporter aux preneurs.
Lorsque cette obligation n’a pas été transférée au preneur ou lorsqu’il existe un doute sur la charge de ces travaux et que le bailleur ne les réalise pas alors qu’ils sont prescrits par l’Administration parfois sous peine de fermeture de l’établissement, le preneur pourrait être tenté de les effectuer au lieu et place du bailleur et d’en demander ultérieurement le remboursement.
Il doit cependant obtenir préalablement l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux à la place du bailleur, sous peine de ne pas être remboursé.
En effet, l’article 1144 du Code civil énonce que « le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur, celui-ci pouvant être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution« .
Ainsi, le preneur peut saisir le juge des référés pour être autorisé à exécuter les travaux pour le compte de qui il appartiendra.
En l’occurrence, le juge des référés avait refusé d’accorder l’autorisation de travaux, alors qu’il n’était pas contesté que ces travaux étaient à la charge du bailleur, en retenant une contestation sérieuse opposant les parties quant à leur coût et leur nature.
La Cour d’appel de Paris infirme l’ordonnance en rappelant que l’autorisation demandée ne se heurtait à aucune contestation sérieuse dès lors que les travaux étaient nécessaires à l’usage prévu au bail du bien loué et que, concernant leur teneur, ils étaient validés par la préfecture.
Concernant leur coût, l’exploitant proposait d’en faire l’avance et une contestation pourrait en tout état de cause être élevée de ce chef dans le cadre de l’action en remboursement qui pourrait être intentée par l’exploitant au fond sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil.