La nullité du bail encourue en cas de violation de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
Un bail avait été conclu pour des locaux à Paris (8e) avec des avocats.
Le bail initial datait de 1978 et il avait été renouvelé en octobre 2003.
Les négociations de renouvellement ayant échoué en 2012, les bailleurs avaient donné congé puis signé le 26 juillet 2012 un bail professionnel avec Me X et une société, titulaire jusque-là d’une convention de cabinets groupés.
En première instance, le tribunal avait annulé le bail du 26 juillet 2012.
Les bailleurs soutenaient que le bail devait être considéré comme mixte, utilisé à 83 % à titre professionnel et à 17 % à titre d’habitation.
Le juge avait considéré que les locaux étant à usage mixte au 1er janvier 1970, ils devaient être considérés comme à usage d’habitation, ce qui impliquait pour l’avenir une autorisation pour tout changement d’usage.
La Cour d’appel de Paris confirme sur ce point la décision.
L’arrêt cite les articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du CCH, observe que le local au 1er janvier 1970 était loué à deux personnes, conseils juridiques, avec un bail comportant une clause imposant « d’habiter bourgeoisement et pour l’exercice de sa profession de conseil juridique et non autrement les lieux loués » et que la déclaration H2 pour la révision foncière de 1970 mentionnait 80 m² à usage d’habitation et 380 m² à usage professionnel.
« Considérant qu’il résulte de ces éléments que l’usage des locaux n’était pas exclusivement professionnel au 1er janvier 1970, mais qu’ils permettent d’établir uniquement que l’utilisation était majoritairement destinée à l’exercice de la profession de conseil juridique […] ;
Considérant que les consorts Y. ne sont pas fondés à prétendre que l’affectation professionnelle à hauteur de 83 % l’emporte sur l’affectation à usage d’habitation tout à fait minoritaire, et que l’accessoire suivant le principal, le local loué doit être réputé professionnel sur le tout ; qu’en effet, l’usage majoritairement professionnel ne fait pas pour autant disparaître l’usage d’habitation, qui existait au 1er janvier 1970, par Mme Z. qui était domiciliée personnellement à […] Paris 8e, et que l’importance respective des surfaces consacrées à l’habitation est indifférente ; que l’article L 631-7-1 du CCH ne restreint pas la définition des locaux destinés à l’habitation, et ne pose aucune condition relative à la surface destinée à l’usage d’habitation dont la qualification du bail, portant sur l’intégralité des locaux et indivisible, ne peut donc dépendre […] ;
Considérant qu’à défaut pour les bailleurs de justifier de l’existence d’une autorisation de transfert d’usage des locaux, préalable à la signature du bail professionnel qu’ils ont conclu le 26 juillet 2012 avec Me X. et la SELARL W., le jugement sera confirmé en ce qu’il a annulé le bail« .
La Cour rejette par ailleurs la demande de dommages et intérêts des bailleurs.