Dès lors que la modification votée par l’assemblée générale, fût-ce à l’unanimité, est contraire aux règles de répartition prévues à l’article 10 de la loi, tout copropriétaire est habilité à faire constater la nullité de cette modification, quelle que soit la date où elle est intervenue.
Note :
Quel que soit leur objet, les décisions d’assemblée générale s’imposent à tous ; elles ne peuvent être contestées par les copropriétaires opposants ou défaillants que dans le court délai de deux mois prescrit par l’article 42, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 à compter de leur notification par les soins du syndic.
S’agissant d’une règle impérative, elle a été appliquée même si les résolutions adoptées par l’assemblée modifient la répartition initiale des charges communes prévue dans le règlement de copropriété sans respecter les critères légaux énoncés à l’article 10 de la loi.
Ce faisant, les nouvelles dispositions ainsi adoptées et destinées à être insérées dans le règlement pour se substituer aux précédentes tombent pourtant sous le coup de l’article 43 de la loi, donc réputées non écrites comme contraires à ses prescriptions.
Or, aux termes d’une jurisprudence désormais bien établie, la nullité des clauses non conformes à la loi peut être contestée à tout moment devant le juge ; aucun délai de prescription ne peut être invoqué (Cass. 3è civ., 9 mars 1998 – 12 juin 1991).
Jusqu’à une date récente, il existait par conséquent une distorsion de régime selon que la répartition irrégulière des charges résultait des termes du règlement de copropriété d’origine ou d’une décision de l’assemblée générale : dans le premier cas, l’action en nullité était imprescriptible ; dans le second cas, il était enfermé dans le délai de deux mois fixé par l’article 42, alinéa 3, de la loi.
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La stricte application des textes aboutissait finalement à une différence de traitement difficile à justifier au plan de l’équité.
La Cour de Cassation a récemment mis fin à cette anomalie, en déclarant que le délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée générale ne s’applique pas à l’égard d’une résolution modifiant irrégulièrement une répartition des charges, s’agissant d’une action relative aux clauses réputées non écrites (Cass. 3è civ., 27 sept. 2000).
Il s’agit là sans aucun doute d’une décision de principe qui rend désormais obsolète la jurisprudence antérieure à laquelle il a été fait allusion précédemment.