En ne communiquant pas à l’acquéreur de ses lots les informations qu’il détient sur des travaux envisagés par le syndicat et qui sont de nature à faire craindre des dépenses importantes, le cédant commet une réticence dolosive qui l’oblige à réparer le dommage causé.
Note de M. Christian ATIAS :
Lors de la cession de lots de copropriété, le syndic avait fourni des informations relatives à des travaux dont une assemblée générale avait récemment décidé la réalisation.
Lors d’une précédente assemblée, d’autres travaux importants et coûteux avaient donné lieu à un débat ; la décision d’y procéder n’avait pas été prise, les copropriétaires souhaitant obtenir de nouveaux devis.
Le cédant n’avait pas informé son acquéreur de ce projet qui devait engendrer de lourdes dépenses.
Au cours d’une assemblée générale postérieure de quelques mois à la cession, les copropriétaires décidaient d’entreprendre des travaux beaucoup plus importants que ceux précédemment envisagés.
Le cédant est condamné à indemniser l’acquéreur sur le fondement de l’article 1382 du Code civil : une réticence dolosive lui est imputée.
Deux caractéristiques de l’espèce sont à considérer, chacune étant susceptible d’influencer l’appréciation judiciaire dans un sens différent.
– En premier lieu, il pouvait être observé que la loi organise l’information de l’acquéreur et détermine précisément ce qui doit être porté à sa connaissance.
L’article 5 du décret du 17 mars 1967 donne la liste des renseignements que le syndic doit fournir au notaire ; les décisions qui n’ont pas été prises n’y figurent pas.
Il pouvait être soutenu, a contrario, que la disposition réglementaire dispense le cédant de donner de plus amples informations au cessionnaire.
L’argument a déjà été écarté dans divers cas assez semblables.
– En second lieu, le cédant était en l’espèce un professionnel, un marchand de biens.
Cette qualité ne conditionne sans doute pas l’application de la qualification de réticence dolosive.
Celle-ci est pourtant souvent mise en œuvre pour rapprocher le droit commun du droit de la consommation.
La même dissimulation imputée à un particulier aurait-elle pu être jugée insuffisamment caractérisée pour justifier une condamnation à réparation ?