Le syndicat doit indemniser, sur le fondement de sa responsabilité quasi-délictuelle, le locataire qui a exercé une activité prohibée par le règlement de copropriété mais que l’assemblée générale a pourtant autorisé, même si la décision a ensuite été annulée.
Note de M. Guy VIGNERON :
Le locataire d’un lot est étranger à la copropriété ; il n’a de liens de droit qu’avec son bailleur lequel, en conséquence, doit répondre à l’égard du syndicat des fautes commises par le preneur.
Cela étant, le locataire ne peut être réputé totalement inexistant au sein d’une communauté dans laquelle il vit.
La situation se présente de la manière suivante :
– d’une part, le locataire est néanmoins tenu, au même titre que son bailleur, de se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété, sous peine d’être sanctionné personnellement ou in solidum avec le copropriétaire ;
– d’autre part, il dispose, comme chacun, d’une action directe à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle tant du droit commun (C. civ., art. 1382 et 1383) que des dispositions spécifiques de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
En l’espèce, la responsabilité du syndicat était certaine.
Sur la foi d’une autorisation donnée par l’assemblée générale, le locataire entreprend des travaux pour l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux ; mais ultérieurement cette autorisation est annulée parce que contraire aux clauses du règlement de copropriété.
Le preneur a ainsi supporté un préjudice imputable à la faute extra-contractuelle du syndicat qui lui en doit réparation.
Le même arrêt condamne également le syndic envers le syndicat pour avoir manqué à son devoir de conseil lors de l’assemblée générale saisie pour statuer sur l’autorisation sollicitée.