Bail commercial dans des locaux à usage d’habitation : une nullité lourde de conséquences.
Note de M. Patrick LABAYLE-PABET :
En application des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, la conclusion d’un bail commercial dans des locaux précédemment affectés à un usage d’habitation, sans autorisation administrative préalable de changement d’affectation, entache le contrat d’une nullité absolue imputable au bailleur. Se pose dès lors la question des conséquences de cette nullité.
Si toutes les sommes versées par l’ancien preneur sur la base d’un contrat ayant disparu doivent en principe lui être restituées, celui-ci n’en a pas moins occupé les locaux tout au long du bail et devient de ce fait redevable d’une indemnité d’occupation.
La Cour d’appel de Paris vient ici préciser, pour la première fois, que cette indemnité doit être calculée par référence à un usage d’habitation, seul légalement autorisé, même si les lieux ont été occupés à des fins commerciales. Le juge opère une différenciation entre le montant des loyers commerciaux et celui de l’indemnité d’occupation de locaux à usage d’habitation.
Les loyers commerciaux étant par nature plus élevés que les loyers d’habitation, les nullités prononcées sur le fondement de l’article L. 631-7 devraient, par conséquent, conduire les bailleurs à verser une somme représentant le différentiel entre les deux types d’usage, dont le montant dépendra de l’ancienneté du bail et de la valeur des loyers contractuellement négociés.
La production du certificat administratif visé à l’article L. 631-7-2 du Code de la construction et de l’habitation et délivré par la préfecture permet à tout intéressé de se renseigner sur l’affectation exacte des locaux. Or, avec la publication de la loi de simplification du droit du 9 décembre 2004, ce régime devrait connaître une importante refonte visant à simplifier et améliorer les procédures en matière d’affectation des locaux. Une ordonnance devrait être prise dans un délai maximum de six mois (au plus tard pour le 10 juin 2005) afin de mettre en pratique le projet de simplification qui s’articulera autour des principes suivants :
– suppression des catégories « commercial« , « administratif » et « professionnel » regroupées en « autres qu’habitation » ;
– suppression du certificat administratif ;
– prise en compte de la situation du bien à compter de 1970 et non plus 1945 ;
– aggravation des sanctions avec des possibilités d’astreinte.
En tout état de cause, l’ordonnance ne devrait pas faire disparaître les risques de nullité du contrat de bail et les conséquences que vient de préciser la Cour d’appel de Paris ne devraient pas pouvoir être définitivement écartées.