Vente en l’état futur d’achèvement : retard de livraison et responsabilité du vendeur à l’égard du locataire.
Note de M. Christophe SIZAIRE :
En l’espèce, la SCI Melysse a réalisé et commercialisé en état futur d’achèvement une opération immobilière dont une partie des locaux a été acquise par une société en vue de la location auprès de la société Sedaf Construction.
Les délais de réalisation de l’opération n’ayant pas été respectés par le vendeur, le preneur à bail, tiers par rapport au contrat de vente, a alors sollicité réparation de son préjudice directement auprès du vendeur sur un fondement quasi délictuel.
Cette action a été contestée par le vendeur d’immeuble à construire qui a invoqué l’effet relatif des conventions résultant des dispositions de l’article 1165 du Code civil aux termes duquel « les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, elles ne leur profitent que dans le cas prévu à l’article 1121« .
Toutefois, depuis l’arrêt de principe rendu par la 1re Chambre civile de la Cour de cassation le 15 décembre 1998, les tiers à un contrat sont fondés à invoquer l’exécution défectueuse de celui-ci lorsqu’elle leur à causé un dommage.
Son application en matière de vente d’immeuble à construire a été retenue par la Cour d’appel de Paris, qui reconnaît la possibilité pour un locataire de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement d’agir directement contre le vendeur d’immeuble à construire, sur un fondement quasi délictuel.
La seule condition de recevabilité de son action est la démonstration du dommage causé par l’inexécution contractuelle.
Toutefois, cette action peut elle-même se heurter à certains obstacles en fonction des exceptions que serait à même de lui opposer le vendeur d’immeuble à construire : les causes légitimes de suspension du délai prévues dans le contrat de vente sont de fait opposables au locataire, en ce sens qu’il ne pourra démontrer le manquement aux obligations contractuelles du vendeur qu’après prise en compte de ces causes de prorogation.